再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、難あり物件（戸建）の活用方法について。

　昨年、私の元にいただいたご相談の中で「接道していない戸建を相続しました。その戸建にはいるためには第三者所有の路地を通らなければいけませんでした。以前、その戸建には父が住んでいたのですが、父が他界し、私がその戸建を引き継いだ後は、路地の所有者より『ここは通らないで欲しい』と言われてしまいました。何とか手放したいので手伝っていただけないか？」というご相談がありました。

　場所は、千葉県鴨川市。
海から200ｍはいったところにある戸建でした。


建物は相談者のお父様がご自身でDIY（リフォーム）をされたため、比較的程度が良いものの、築年数は不明でした。
※おそらく昭和30年代に建築された建物

　ご相談者の方は、何とか手放したいとたくさんの不動産会社にご相談をされましたが、エリアが都心や市街地から遠いこと、建物の建替えができないことなどによりどこも取り合ってくれず、私の元にお越しになられたという状況でした。

　そして、後日、私のほうで現地を確認。
　最終的にご相談者から懇願されたこともあり、私の方でお引受け（購入）させていただくことにしました。
購入後、路地の所有者の方にご挨拶をすると…今回の難あり物件の水道管が路地の所有者の畑の中に入ってしまっているとのこと。
　さらに路地の所有者の方は、そのことについて水道管の移動を前所有者（ご相談者）に依頼をしていた、とのこと…。

　そのため、私が資金をかけて、路地部分の水道管の越境を解消。（工事費用はそこそこかかりました）
その結果、路地の所有者の方より「路地を通っていいですよ」とご承諾をいただくことに成功。

　ただ、これだけではこの難あり物件を活用できません。
　そこでしたことは、建物の一部を少しだけリフォームをし、活用することに。
だって、再建築不可物件の建物を壊してしまうと建替えができませんからね。


　リフォーム後、賃貸として募集を開始。
　ここでのポイントは、空き家が多いこのエリアで普通に入居者募集をしても決まらないため、私が行ったのは「大型ペット飼育可」としてちょっとひねりを加えてみました。
　ペット飼育可の賃貸物件ってまだまだ少ないんですよね。
それに大型ペット変える賃貸物件はほとんどないと思います。

　すると…募集開始から間もなく、「秋田犬の他に数匹犬を飼っているというお客様がぜひ、貸して欲しい」とのお話をいただくことができました。
　もちろん、大型犬の飼育のこともあり、賃貸借契約締結前に路地の所有者の方に前もって大型犬の飼育についても通知し、ご了解をいただきました。
　ほとんど広告活動をせずに当社のホームページと地元不動産会社のホームページに少し掲載しただけで成約することができました。
　なお、賃料は45,000円でした。（駐車場はありません）
再建築不可物件だからと言って賃料が下がるということはありません。
であれば、再建築不可物件はなおさら賃貸として活用する方が良いのかもしれませんね。

　やはり賃貸でも売買でも不動産をお探しのお客様はよく見られていますね。

今回の投資については、利回り40％以上の案件となりました。!(^^)!