再建築不可物件とは?


都市計画区域および準都市計画区域内の土地は、建築基準法により、道路に2m以上接していなければ建築確認を受けることができません。この接道義務を満たしていない土地のことを再建築不可の土地と言い、この土地に建築されている物件を再建築不可物件と言います。
再建築不可物件では、現状の建物を解体して更地にしてしまうと新たに家を建てられなくなります。

これが物件価格を大きく下落させてしまっている大きな要因です。
ただし、道路の幅が4m未満の道路に接していても、例外として建築基準法が施行された日(昭和25年11月23日)、またはその土地が都市計画区域になった時点で建物が建っていた場合は、行政と協議のうえ新たに家を建てられる場合があります。

いろいろある再建築不可物件


1、道路にまったく接道していない土地

敷地内に複数の建物があり、そのなかのひとつを第三者へ売却するときに奥の敷地の専用道路を設けなかったような場合に、道路にまったく接しない土地が生じることがあります。建築基準法によって接道義務が定められたのは1950年(昭和25年)であり、それ以前にはこのように分筆されたことが多数ありました。

2、敷地は道路に接しているものの、その道路が建築基準法で認められていない場合の土地

このような道路は一般的には「通路」と呼ばれています。建築基準法による道路幅の基準は4mであり、それに満たない幅員の道路はセットバックによる拡幅を条件として建築が認められます。これが「建築基準法42条2項道路」または「みなし道路」と呼ばれています。原則として「建築基準法が施行された時点ですでに建築物が立ち並んでいた、幅員1.8m以上の道路」でなければ建築基準法42条2項道路としての認定を受けるのが難しい状況です。その基準を満たさない細街路に面した再建築不可の土地も都市部には多数あります。

3、敷地は道路に接しているものの、条例で定める基準を満たしていない土地

前面道路は建築基準法で認められたものでありながら、敷地延長(路地状敷地)などの形状で接道部分の幅が2mに満たないもの、または奥行きが条例で定める基準未満のときこれは土地をわけるときに、人が通れるくらいの最低限の幅しかとらなかったものであり、その実態は明らかではありませんが、都市部にはかなりの数が存在しています。

なお、建築基準上の道路に接していなくても、敷地の周囲に公園など広い空地や水路、遊歩道があるなど、安全上(および防火上、衛生上)の支障がないと認められるときには、建築基準法第43条の「ただし書き」によって建築が認められる場合があります。この適用が明らかな場合には、不適合接道であっても再建築不可の土地とは言いません。

 

4、その他の再建築不可物件

土地が2筆に分かれていてそれぞれの土地は接道義務を果たしている場合でも、2つの建物がくっついていて1つの建物に見ることができる際は、区分登記されていて片方の建物所有者が区分登記部分のみの建物を建て替えようとしても、もう一人の区分所有者の同意が必要となり、もしも同意が得られなければ建て替えることができなくなってしまいます。
また、同意が取れた場合でも、もう片方の建物が耐震基準に抵触してしまい建て替えができなくなってしまうこともあります。このような場合も再建築不可物件となってしまいます。

接道義務の緩和


43条但し書き道路と呼ばれるもので、建築物の敷地の周囲に広い空地あるいはそれと同様の状況にある場合で安全上支障がないと認められた場合には必ずしも2m以上接道していなくても良いと言われています。(空地と言っても他人が所有する土地などでは該当せず、一般的には将来的にも空地として確保されることが見込まれる公園や広場などがこれに該当します。)

つまり、

再建築不可物件を建て替えようとする場合には、

1、接道間口を2m以上確保できる方法を考える
2、建築基準法上の道路指定を受ける
3、市街化調整区域などでは建物の建築確認をしっかり行うなど、多面的にプランニングする
4、隣接地への買取り交渉を進める

などとするとともに
5、場合によっては当社での買取を行うこともあります

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