再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回のテーマは2つ。
　1つは、売りづらい物件の傾向について。
　私の元には日々、全国のお客様や不動産仲介業者の方より「売却しづらい物件を買い取ってほしい」という依頼があります。
　その中には、不動産のプロである不動産買取業者の担当の方より「購入した物件が自社では手に負えないので、御社で買い取ってもらえないか？」なんてご相談もいただきます。

　ここ最近では、本当に売却・買取相談が多いのが原則として建物の新築ができない市街化調整区域の土地・戸建。
特に相続で取得された方が何年も管理もせずに放置された結果、建物が廃墟と化してしまっているものも多々あります。
　この市街化調整区域、思っている以上に売却しづらいのです。
　理由は、前述の通り「原則として、建物の新築ができない地域」のため、金融機関の評価も当然低い…。
つまり、売りたい方と買いたい方がマッチングできても最後の砦の住宅ローン、金融機関による評価額が低すぎて買いたい方の住宅ローンが否認されてしまい売りづらいのです。涙

　ちなみに今日も市街化調整区域の廃墟の買取査定のための下見でした。

　市街化調整区域は、緑が多い！

　さらに売りづらい物件は、告知事項がある物件。
　告知事項とは、過去のその物件で自殺や殺人、孤独死があった物件のことを言います。
この告知事項がある物件、当社では買取りもできますが、他の不動産会社ではなかなか買い取ってくれるところがありません。
　つまり、告知事項がある物件は売りづらい物件なのです。
もちろん、告知事項と言っても程度によりますし、気にされない方は気にされません。

　もう1つのテーマは再建築不可物件の相場について。
　今日も都内に再建築不可物件をご所有されているお客様よりご相談をいただきました。
その内容は、「築50年の再建築不可物件を売却したいのですが、いくらくらいで売却できるのか？」というものでした。

　再建築不可物件は、大部分の金融機関が住宅ローンの担保評価を見ていないため、借入れができません。
ごく一部の金融機関で再建築不可物件でも住宅ローンを組むことができますが、その金利は3.9％前後。
　最近の変動金利の住宅ローン金利（優遇後）で0.7％前後と比較すると明らかに金利が高い。
　そのため、再建築不可物件を購入できる方はある程度、自己資金を持っている方でなければなりません。
ただ、ある程度、自己資金を持っている方は…少し、住宅ローンを組んで建替えできる物件を購入される傾向にあります。

　過去に複数か都内、横浜で再建築不可物件を売買しておりますが、都内では1,500～1,800万円、横浜では400～600万円前後で取引きとなりました。
　もちろん、正確な場所や建物の使用状況等により異なります。
言えること、それは再建築不可物件の売却って意外と金額が低くなってしまうんです。涙