再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、不動産投資について。
　最近移動中にヤフーニュースを見ているとシェアハウスビジネスをしているスマートデイズのことをよく見かけます。
ポイントは、スマートデイズの運営が厳しく、保証していた家賃をオーナーに払えなくなり、オーナーが融資機関であるスルガ銀行に支払いを停止した、というもの。
　記事にはみなさんシェアハウスに1億円以上の投資をされていた、とのこと。
　不動産業界にいる私としては、ちょっとびっくりです。Σ(ﾟДﾟ)
　まず驚いたのは、家賃保証がそんなに当てになるものではないのに多額の融資をし、購入してしまったオーナーとそもそも自転車操業のような状態で家賃保証をうたってしまったスマートデイズ…。

　根本は、スマートデイズの営業の方がおそらくいいことばかりを話してしまい、オーナもそれに乗っかってしまったんだと思います。
　私が気になるのは、スマートデイズの営業の方もシェアハウスを持っているのか、持っていたことがあるのかどうか。
　もし、自分でも投資をせずに、オーナーにいいことだけ伝えて現在の状態になってしまっているのであれば、それは残念なことですね。
　この状況でオーナーより返済を停止されてしまうスルガ銀行も少し可哀そうな気もします。
支払いを停止されたオーナーの方の一部は残念ですが、自己破産等も考えている方もいると思います。

　私が考える投資は、「不動産投資は売却したときに利益がどれだけでるのか」ということ。
と、言うのも多額の融資を長期で組んで毎月の返済額を抑え、賃料収入の方が多いと不動産投資がうまくいっていると錯覚してしまいます。
　ですが、実際はそうではありません。
　仮に25年返済で賃料収入があっても（毎月の上がりがあっても）、貯蓄をせず、築年数の経過とともに賃料も下落、気が付いたらその不動産を売却するために多額の手出しがあった、なんてこともあるかもしれません。
　何よりも少子高齢化のこのご時世、不動産投資は相当慎重に考えていかなければなりません。
　例えば、物件なので1億円借入れ、運用すれば毎年1,000万円の収入になる、なんてことはなかなかりません。
ましてやそれが20年続くなんてありえないと思います。

　当社では、変わった不動産や難あり物件を多数扱っているため、お問い合わせいただくお客様も多種多様です。
地方物件含め、どんなにボロボロな建物でも壊すのではなく、低額で購入をし、時間をかけてリフォーム。
そして、賃貸に出すという方も多数いらっしゃいます。
　ストックの再生、ローリスクですが、ミドルリターン。
ただし、売却時にはキャピタルゲインがでる。
　これが全てではありませんが、不動産投資にはいろんな方法があります。
　
　私もいくつか不動産投資をしていますが、ほとんど数十万円から数百万円の物件、もし1億円の借入れができたとしたら、200万円前後の物件を10か所くらい購入し、修繕し、賃貸します。
　まず目指すはキャピタルゲイン、続いてインカムゲインを考える。
不動産投資をする重要なポイント、それは単純な利回りだけではなく、将来いくらで売却できるかの目利き力です！