再建築不可　買取はリライト

 みなさん、こんにちは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 今回は、知っておいた方がいい分家住宅売却時の注意点について。
そもそも分家住宅とは、原則として建物の建築ができない市街化調整区域に特別な許可を受けて、建築された建物で許可を受けた方及びその一部の親族しか使用することができません。
 理由は簡単、建物の建築ができない市街化調整区域に「特別な許可」を受けて建築したため、その建物を誰でも使えるようにしてしまうとその周辺エリアが市街化してしまうため、この許可を制度である程度、住宅の乱立を防止しているというもの。
  繰り返しになりますが、分家住宅は第三者の使用が原則認められていないことから売却の難易度も相当高くなります。
 あくまで難易度が高くなるのであって、だからと言って「売れない」ということはありませんのでご安心ください。
 では、どのようにすれば分家住宅を売却することができるのか。
 分家住宅を売却するためには、所有者、つまり売主様としての要件と買主様としての両方の要件があり、その要件をいずれも満たさなければなりません。
 例えば、売主様としては、「なぜ、その分家住宅を売却しなければならないのか」等、買主様としては「なぜその場所に引越しが必要なのか」等。
 他にもありますが、これらの要件が結構厳しいのです…。

 そんな中、新規にご相談いただい地方の分家住宅の売却案件。
「分家住宅を新築して3年で諸事情により、売却することになりました。その際にこの分家住宅の許可要件が厳しすぎて売るに売れない。何とかならないか？」というものでした。
 分家住宅の場合、基本的に許可を受けた方が長年居住するということを前提に許可が下りるため、もし、今回のように3年という短期間での売却になってしまうと行政側からしたら投機目的ではないか、と勘ぐってしまう、ということもなんとなくわかります。
 そのため、第三者への許可が下りづらいということになります。
 ただ、分家住宅売却時に売主様に「やむを得ない事情があった場合」は許可要件に該当することもあります。
 そのため、分家住宅売却時のポイントは「やむを得ない事情」の「解釈」ということも重要なことの1つです。
 何をもってやむを得ないのか、ということ。
 もちろん、そのやむを得ない事情を捏造するなんてことはもってのほかです。

 そもそも、建物を建築する時には「分家住宅は将来も売りづらいもの」と認識し、それでも分家住宅を建築されるのか、もしくは市街化区域、未線引きに建築されるのか、よく考えて建築しなければなりません。

市街化調整区域の分家住宅は、奥が深いですね。