再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、みなさんより多数ご相談いただく市街化調整区域の土地について。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域で原則として建物の建築が出来ません。
　あくまでも原則のため、例えば農家の方の分家住宅や他にも建物を建築できる場合があります。
ですが、一般的には市街化調整区域は、やはり売りやすいかどうかと言われると…売りづらいです。

　まず、不動産会社の営業マンがあまり扱わないため、そもそも市街化調整区域ということを知らないからです。
私も前職の東急リバブルの横浜市内の営業所で勤務していたときは、市街化調整区域の物件は、ほとんど取り扱いしませんでした。（今では市街化調整区域や未線引き区域、都市計画区域外の物件の方が取扱いが多いかもしれませんが）
　
　この市街化調整区域の土地、売りづらい最大の理由は、家が建てられないことが多いため。
　では、この「家が建つかどうか」がわかれば売りやすいかどうかをすぐにチェックすることができます。
実はその方法が意外に簡単なんです。

　まず1つ目は、登記簿の地目が何になっているかをチェックすること。
例えば、畑や田の場合は問題外、山林や原野も微妙です。
　「宅地」となっていた場合には、いつから宅地になっていたかをさらに調べます。
それが市街化調整区域に指定される前から宅地の場合は建物が建築できる可能性がかなり高くなります。
　もう1つは、固定資産税の課税地目をチェックすること。
　固定資産税の課税地目を調べるためには、固定資産税の納税通知書に地目が記載されているため、そちらを見ればすぐに課税地目がわかります。
　もし、固定資産税の納税通知書を紛失してしまったという方は市役所の税務課に行けば、教えてくれるので安心してください。
　この課税地目も登記地目同様に市街化調整区域の線引き前から宅地かどうかがポイントとなります。
　この２つのポイントをチェックすれば、以前から宅地かどうか、つまり建物の建築ができそうな土地か、更に言うと売りやすい土地かどうかの判断が簡単にできます。

　もちろん、最終的には役所調査で本当に建物の建築ができるか、検証する必要はありますが。
　なお、本日、買取査定をいただいたお客様は八王子市の市街化調整区域の原野でした。
役所にヒアリングしても、基本的に建物の建築は難しい、と。
　市街化調整区域の場合は、売れるかどうかは建物が建築できるかどうかで大きく資産価値がかわります。