再建築不可　買取はリライト

 みなさん、こんばんは。
再建築不可コンサルタントの田中です。
 
 今回は、農地の転用について。
 昨日の朝一番に横浜の自宅を出発し、物件調査のため、沖縄県に。
調査する物件は、農地、底地、再建築不可物件の合計5件。

 そして、昨日はそのうちの農地を調査。
農地を売買する際には、農地のまま売買するか、農地以外の目的で売買するかによって
手続きが少し変わります。
 この農地以外にすることを農地転用と言います。
 農地転用は、農地を住宅や工場等の建物敷地、資材置場、駐車場、道水路、山林等
農地以外の用地に転換することです、なお、一時的に資材置場や砂利採取場等に
利用する場合も転用になります。
 今回の物件は、市街化を促進する市街化区域や市街化を抑制する市街化調整区域の
いずれにも線引きされていない未線引き区域の農地。

 そのため、農地の売買のときには農業委員会の許可が必要。
 その許可手続きに要する期間は、最短でも約2ヶ月。
しかも、この農地転用をするときには、他法令の許認可が必要なときは、その許認可取得後でないと農地法の許可もおりません。
 わかりづらいかもしれませんが、農地をソーラーパネル用地に転用するときは、電力会社
からの設置許可証やその設置のためにかかる費用のエビデンス、つまりは融資承認通知書
等が必要となります。
 簡単に農地転用ができるというわけにはいかないのです。

 そして、農地にはいくつか種類があります。
⑴農用地区域内農地
 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区内区域とされた区域内の農地で、
 農地転用は原則できません。
⑵甲種農地
 市街化調整区域内の農業公共投資後8年以内の農地、集団農地で高性能農業機械での
 営農可能農地で、農地転用は原則できません。
⑶第1種農地
 集団農地10ヘクタール以上、農業公共投資対象農地、生産力の高い農地で、農地転用は
 原則できません。
⑷第2種農地
 農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、市街化として発展する
 可能性のある農地で、農地転用は第3種農地に立地困難な場合等に許可されます。
⑸第3種農地
 都市的整備がされた区域内の農地、市街地にある農地で農地転用は原則許可されます。

 農地は農地転用ができるかどうかで売りやすいかどうかが判別されます。
もちろん、農地転用ができれば売りやすく、かつ、高い金額で売却するできる可能性が
あります。

 農地を売却するときは、まず農地の種類を調べること、これがポイントとなります。
ちなみに私が調査した農地は、第3種農地でひと安心。(^^)

 余談ですが、平成21年12月からただでさえ規制や罰則がきつい農地法がさらに
厳格化されました。
 農地を無断転用したり、転用許可通りに転用しなかった場合は、農地法に違反することに
なり、工事の中止や原状回復等の命令がされる場合があります。
 なお、違反転用・違反転用における原状回復命令違反のときは3年以下の懲役または
300万円以下の罰金となります。
 詳しくは、農業委員会にお問い合わせください。

 農地の転用、売買は、奥が深い…。

iPadから送信