再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんにちは。
株式会社リライト　代表の田中です。

　今日は、借地の諸問題について。
　私が研修委員の理事として参加している神奈川県宅建協会
横浜東部支部の夏季研修セミナーが昨日ありました。
　講師は弁護士の先生。
　内容は、最近ご相談が多く、今後さらにご相談が
増加するであろう「借地の問題」。
　学んだことは多々ありますが、ポイントだけ。

★借地権とは「建物の所有を目的とする『地上権』又は『土地の賃借権』」を
　言います。
★ほとんどの借地権は「土地の賃借権」。
★借地の条件変更（非訟事件にて）を行う場合
　１．非堅固から堅固建物所有目的の条件変更の場合
　　　条件変更料は「更地価格」の１０％前後（目安）
　２．上記以外の借地条件の変更の場合　
　　　増改築承諾量の基準である更地価格の３％と上記更地価格の
　　　１０％を前提とし、ケースごとに判断
　３．借地の条件変更には付随処分（裁判所）があります
　　　裁判から３０年という新たな期間、地代を適正額に改定
★単なる修繕も増改築に該当するか？
　修繕の場合、原則として地主の承諾は不要です。
　ただし、増改築に匹敵するような大規模修繕の場合、裁判所はその
　修繕の程度に応じて更地価格の１～３％の範囲で承諾料の支払いを
　命じることが多いようです。
★借地権の譲渡・転貸
　・地主は、第三者への譲渡・転貸について「NO」と言える
　・譲渡・転貸について、地主と借地人の協議が整わない場合は、
　　借地非訟事件の申し立てができる
　　＜借地非訟事件の場合＞
　・譲渡承諾料の相場＝（更地価格ではなく）借地権価格の１０％前後
　・付随処分として、地代を適正額に改定することが多々あります。
　　また、借地期間の延長は行われません。
　・地主の介入権がある
　　※地主は「第三者に売るなら、自分が買い取る」と言える
　　※第三者と地主の購入条件が同一の場合は、地主の買取りが優先される
★借地の更新料
　更新料の授受について定めた法律はなく、最高裁判所は法定更新の際の
　更新料の借地人の支払義務を明確に否定している。更新料の授受が認められる
　場合は、「地主と借地人との間において明確な更新料授受についての合意が
　ある場合」ということになります。
　※明確な更新料とはどういう要件でいくらと記載されていないと
　　裁判をしても負けてしまうことが多いということです
★借地契約の主な終了原因
　１．借地権の存続期間が満了して更新がない場合
　２．地主と借地人との間で借地契約を合意解約する場合
　３．賃貸借契約が解除された場合
　４．旧借地権についての朽廃
★地代不払いと借地契約の解除
　・地主と借地人との信頼関係の破壊を理由として契約解除
　　判例では約17か月の賃料不払いの事実があっても、信頼関係の破壊を認めず、
　　賃貸借契約の解約を認めなかったものがあります
　　（借家の場合は賃料不払い３か月が目安）

…などなど、本当にたくさんのことが学べました。
　新規に頭の引出しにいれたもの、過去の知識をブラッシュアップしたものなど
学ぶことは多いですね。

　こういったところで得た知識、不動産でお困りのお客様を
少しでも助けられるよう最大限に活用していきます！

それにしても、夏季研修セミナーの司会は緊張しました～。(笑)