再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、マンションの価値について。
　当社で取り扱っている案件の多くは、土地・戸建なのですが、マンションを扱うこともちらほらあります。
そのマンションを取り扱いときにいつも感じること、それはマンションの価値について。

　都内に限らず、日本中空き家が増えている中でもまだまだ新築マンションは建築されていますね。
それでも売れているマンション、つまり価値があるマンションの特徴は…周辺環境含む立地、これに尽きます。

　築年数もマンションの価値を構成する大きな要素の1つではありますが、不便な場所にあるマンションは新築時分譲価格はそこそこであったとしてもあっという間に値崩れしていってしまいます。
ところが古くても駅から近く、環境の良いマンションはすでに中古市場で、かつ、建物の価値も償却済みのため、比較的リーズナブルな価格帯になっていることが多い。
だから人気があるし、売れる。
ただ、古くても立地が良いマンションでも注意する点が1つ、建替えリスク。
建替えをリスクととるかは何とも言えませんが、そういったことの可能性も考えると規模は大きいマンションの方が修繕積立金の総額が溜まっている可能性が高く、いいかもしれない。

　前述の通り、「マンションの価値は立地で決まる」と言いましたが、もう1つ大きな要素が実はあるのです。
それが「管理」。

　管理費・修繕積立金の額は適切か、修繕積立金の総額は溜まっているか、長期修繕計画はあるのかなどなど。
普通に考えると当たり前のことなのですが、規模の小さいマンションなどではこれが当たり前にできていないこともあるのです…。
当社で購入した川崎市のマンションでは、当社が所有者となり、管理費も滞納なく支払っているのに、総会議事録は渡せないし、積立金の総額は曖昧…、これでは立地がどんなに良くても、売却が大変…。
それに、マンションの規模、管理状況により金融機関の住宅ローンが利用できないこともあるのです。
そういった意味でもマンションの価値は管理がキモということです。

みなさんのマンションは、適切に管理されていますか？