再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、分家住宅の売却について。
　ここのところ、なぜか当社に分家住宅や農家住宅の売却のご相談が多い。
しかも、県外も意外と多いのです…。
つい先日、ご相談いただいたお客様は横浜市神奈川区の分家住宅の売却についてでした。

　それはさておき、分家住宅は農家の方が原則として建物が建てられない市街化調整区域に開発許可を受けて建築する住宅のことで、基本的には「人」に帰属するというイメージのもの。
　そのため、分家住宅を建築された方が、第三者に売却をしようとしても、売却はできたとしても、第三者はその建物のを使用することができません。
　理由は前述の通り、分家住宅は当初新築した方が行政の許可を受けて建築したもののため。
　これがもし、分家住宅を好き勝手に売買できることにしてしまうとそもそも市街化調整区域の存在意義自体がなくなってしまいます。

　では、この分家住宅を第三者の方でも使用できるようにするためには、用途変更という行政からの許可が必要となります。
　この行政からの開発許可、これが大変なんです。
　業務自体は行政書士の先生にお任せすることが多いのですが、担当する先生によりこの経験値が異なるため、A先生では開発許可が否認されてしまっても、B先生では開発許可がとれる、なんてこともあるんです。

　この開発許可は都市計画法という法律で定められているのですが、この法律自体がざっくりとしたものしか定めておらず、条文の解釈については、個々の自治体が条例や要綱などで詳細・運用基準を決めています。
　…と、いうことは、行政によって運用基準や緩いところや厳しいところがあるということ。
つまりは、言い換えると市町村によって分家住宅が売りやすいところと売りづらいところがある、ということです。

　そのため、私は、週末にお客様と打ち合わせするため、横浜市における開発許可基準をチェック。

私がいる横浜市は分家住宅の許可基準が厳しい地域なんです…。汗

　みなさんの地域では、分家住宅は売りやすいですか？それとも売りづらいですか？