再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、相続前に手放した方がいい不動産の見分け方について。
簡単にいうと相続前に手放した方がいい不動産とは、何の収益も生まず、相続税評価額だけ高い不動産のこと。
　よく相続対策に不動産が効果的と言います。
　その理由は現金1億円で土地を購入し、アパートを新築したとき、その不動産の相続税評価額が6,000～7,000万円くらいになるため、この差額3,000～4,000万円が相続税の計算において節税できましたね、しかも収益もあがっていいですね、というもの。（相続税評価額は物件ごとに異なります）
　そして、売却の際にはそこそこで売却できるでしょう。
　ただし、節税対策でアパートを建築するときにはどこでも建てればいい、というわけではありません。
　私の個人的な見解ですが、少子高齢化社会が進み、すでに人口が減少傾向のなかでアパート経営がうまくいく地域は、都心を除いてほとんどないと思います。
　もちろん、新築のときには「新築」というブランドにより入居者が決まるかもしれませんが、築10年以降はよっぽど何かしたの物件のいい意味での特徴がないと空室率が高まることは間違いありません。
　そして、今後、サラリーマン大家さんが購入したアパートが大量に任意売却にて売りに出される時期がきます。
　
　だいぶ話がそれてしまいましたが、相続前に手放した方がいい不動産は、「相続税評価額より実際に売却する時の金額が安い不動産」のことです。
　例えば、借地権付建物、底地、崖地、田舎の別荘地の不動産、農地、再建築不可物件などなど。
　では、なぜ、こういった相続不適格物件ができてしまうのでしょうか？
その理由は、相続税の計算方法にあります。
　相続税の計算は、その多くが前面道路の路線価×面積で計算されます。
また、路線価がない地域は倍率地域となり、固定資産税評価額×倍率によって計算されます。
　ここでポイントになることは、田舎や難あり物件は、土地の面積が広くなっても売れる金額はあまり変わりませんが、相続税評価額の計算では、そんなことは気にせず、面積が広くなればなるだけ相続税評価額も高くなります。
※広大地評価が適用されるものであれば、相続税評価額を下げられる場合もありますが

　具体的な事例をあげてみるとこちら。

　当社が購入した神奈川県高座郡にある市街化区域内で建物の建築ができない土地。
前面の通路も狭く、さらに通路より低くなっている土地でした。
　売主様の売却理由は、市街化区域内で固定資産税も高く、相続税評価額も高いため、子どもに残したくない、というものでした。
　そして、この土地の相続税評価額は、約2,130万円！？
なお、固定資産税評価額は、1,780万円！？
更に売却できた金額は…相続税評価額の10分の1以下…。
　
　このように今回は再建築不可物件でしたが、難あり物件は相続前に手放すべき不動産と言えます。
みなさん、もしくはみなさんのご両親様はまだお持ちではありませんか、相続不適格物件を？