再建築不可　買取はリライト

 みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 今回は、私道の値段について。
私道の値段は何とも評価しづらいのがポイント。
 相続の時などは、前面道路の路線価の30%で評価したり、私道所有者の言い値であったりと答えはありません。

 と、言うのも単純に私道といっても実はいろいろと種類があります。
 例えば、通り抜けができる私道であったり、行き止まりの私道であったり。
 さらに建築基準法の開発道路の場合や位置指定道路の場合、セットバック道路の場合があります。
 つまり、その私道がどんな種類の道路で現況がどうなっているかが、ポイント。

 基本的に私道を通るときや水道管の工事などで私道を掘削するときには、私道所有者の承諾が必要となります。
 通常、この私道所有者からの承諾は、書類でいただきます。
 もし、この私道所有者からの承諾書がないと…、売却するときに買主様の住宅ローンが使えないことも。
 つまりは、売りづらい物件になってしまうのです。
なぜなら、私道はトラブルが多く、金融機関も私道の物件に融資をするために慎重になるからです。
 そのため、私道所有者からの承諾書がもらえない物件は、揉める可能性が高く、融資の担保としてみられない=売れない物件となるのです。

 一般的には、私道の承諾書は、物件の売却をする前に私道所有者の方を訪問し、お願いに伺います。
 理由は2つ。
 1つは、私道所有者の方に最初にお願いをし、販売していくことで、まず私道所有者の方に話を通してからの売却活動です、と言えること。
 売却活動を開始した後に私道所有者を訪問すると、今まで通らせてあげていたのに挨拶がない、先に挨拶に来るべき、と言われてしまいます。

 もう1つは、私道所有者の方より承諾書をいただく際に条件を付けられることがあるため。
 例えば、今までは無料でさしたが、これから通行料をとられる、など。
 売却前に条件がわかれば、その条件のもとに売るますよね。

 不動産もそうですが、何事も「順序」が大切。
 
 私道トラブルは、何代も続きます。
ボタンのかけ違いには、くれぐれもご注意を！

ちなみに本日取引きさせていただいた横須賀市のとあるところの私道は、諸条件の協議があったもののその私道の持分の売買代金は、６◯◯万円でした。