再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんにちは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、狭小物件を売却するコツについて。
そもそもこの狭小物件というのは、土地または建物の面積が小さい、狭い物件のことを言います。
　何㎡からが狭小物件という定義はありませんが、一般的には土地が40～50㎡未満の場合は、狭小物件と言われてしまいます。
　そして、この狭小物件をご所有されているお客様は、一般的に「土地が狭すぎて、売れるはずがない」とお考えがちですが…「狭小物件でも売れるんです！」
　ただ、注意することが2つばかりあります。
　1つは、狭小物件は土地も狭く、建物も狭い傾向にあり、もし、その建物またはその狭小物件である土地に建物を新築した場合の建物の床面積が50㎡未満となってしまうような土地は、購入希望者の住宅ローンが使いづらくなってしまいます。
　そして、それにより売りづらくなってしまうのです。
つまり、「売りづらい物件＝住宅ローンが組みづらい物件」ということになります。
　なぜ、購入希望者の住宅ローンが使いづらくなってしまうかというと、金融機関では「住宅」ローンを融資するのであって融資対象が「住宅」でなくてはなりません。
　そのため、床面積が50㎡未満の建物は「住宅」とは考えづらい、ということが金融機関の考え方。
もちろん、全ての金融機関ではありません。
狭小物件に強い金融機関もあります。

　もう1つは、狭小物件は隣接地も狭小物件の場合が多く、手を伸ばすと隣の建物に届いてしまうくらいの距離の物件が多いです。
　この場合、建物の軒先や雨樋、排気ダクトが越境していることが多いということです。
　
　注意点は、さて置き。

　今日の午前中は、当社が購入（買取り）し、売却した横浜市港北区の狭小物件のお引渡しでした。

土地面積はなんと39㎡、第1種低層住居専用地域にあり、建ぺい率50％、容積率100％の地域でした。
わかりやすく言うと、この土地に建物を建てようとすると延べ床面積で39㎡の建物しか建てられない、という狭小物件だったのです。
　それでも当社の方で新築分譲住宅（間取り2K）の計画をしていたのですが、その計画を着手するぎりぎりのところで、近くにお住いのお客様よりどうしても土地でお譲りいただきたい、とのお話しをいただき、そちらの方にお譲りさせていただいたのです。
　
　買主様は単身の方でそんなに広い建物は希望されておらず、あくまでご自身の予算・希望地域で思い通りの家を建築したい、というお客様でした。

　そう考えると昔は、建物は95～１００㎡で4LDKが当たり前でしたが、今は時代もかわり、は単身の方やご夫婦のみの世帯が増加していることもあり、実際には昔と同様の建物の広さがいらなくなったのです。
　つまり、住宅に対するニーズ自体が時代とともに変化してきました。
　そのため、土地も、建物も維持管理がしやすい、コンパクトな物件の需要が増え、売れるようになってきました。

　だから、「狭小物件は売れない」なんて、悲観しないでください。
狭小物件だって売れるんです！

　そして、この記事を書きつつ、大田区の再建築不可物件の買取査定のご相談をいただく今日この頃です。