再建築不可　買取はリライト

　みなさん、こんばんは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、再建築不可物件のリフォーム時の注意点について。
再建築不可物件は、その名の通り現存する建物はあるものの、何らかの事情で建て替えができないものを言います。
　これが、意外と多い。

　そして、その大半が「建築基準法で定める道路に接していない」というもの…。


　こちらは、私が対応している静岡県牧之原市の再建築不可物件。
もともと建物は昭和46年に建てられたもので、その当時は都市計画法による区域の指定が都市計画区域外でした。
　都市計画区域外だと建物を建てる時や増改築等の際には、建築確認申請がいりません。
そのため、建築基準法で定める道路の種別というものも判定されていないところがほとんど。
　ちょっと話がそれてしまいましたが、この廃墟は建築当時は建築できましたが、平成21年に都市計画区域外から準都市計画という地域に変更となってしまいました。
　すると…準都市計画区域の場合、建築基準法で定める接道要件はもちろん、建物の新築や増改築時には建築確認申請が必要となってしまいます。
　なお、こちらの物件は建築基準法で定める接道要件を満たしていない…。
　この廃墟を壊してしまうと建て替えができない。

　そこでリフォームはどうか？
　どんなリフォームでも役所に申請せずにできるかというと答えはノー。
専用住宅は比較的条件が緩和されておりますが、今回のような特殊建築物は役所への申請が必要となることが多い。
　例えば、過半を超える修繕・模様替えは役所への申請が必要です。
　だから、建替えできないから、リフォームすればいいや、と簡単にいくわけでもない。
　では「過半」を超えなければいいのか？
　例えば、全体の3分の1ずつ3回に分けてリフォームすれば、一度に過半を超えるわけではない。
…が、許認可逃れのため、アウト！
　うまくできていますね。
ちなみに役所への届出をせずに違法にリフォームなどをしていると是正命令や使用停止命令を受けることがあります。

　では、こういった廃墟と化した不動産をどうするか。
これが問題。
　そうさせないためには、とにかく「適切な管理」、これに尽きます。
資産価値はメンテナンスで維持されます！(^^)