再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。



　今回は、農地転用について。

　数年前に前所有者からお願いをされて当社で購入した階段を上がったところにある車が入らず、建築基準法で定める道路にも接道していないため、建物の建築も出来ない市街化農地。

毎年の固定資産税は宅地並みにかかっているのですが（下げるように交渉済み）、さすがに維持するのも大変なので、売却する方向に。



　ただ、この農地の下には京浜急行線の電車が通っており、そういったケースの場合には通常電車の通行を保全するために何かしらの権利が設定されているのですが、私の農地にはそれらの権利が設定されていない…。

私は京浜急行線沿いに自宅があり、とてもお世話になっているため、そこは京浜急行線のためにも、京浜急行線をご利用されている方々のためにも当社の土地にしっかりとした権利を設定いただきたいと考えています。



　ところが、当社取得時に農地法5条の届出をし、現地を以前からの原野のような状態で電車を通していることを保全する権利、地上権を設定しようとしたら登記出来ないことが判明…。

その理由は、地上権の設定のためには現況を雑種地にして、登記地目を農地以外に変更するか、農地法3条の届出受理書を添付し、法務局に地上権設定の申請をするしかない。

ただ、制度上すでに農地法5条の届出が受理されている状態では、農地法3条の届出は受理出来ない、とのこと…。



　残る方法は、当初の農地法5条の届出通り現況を資材置き場にして、登記地目を雑種地に変えるしかない。

ということで、車が入らない農地ですが、現地に資材を搬入し、土地家屋調査士の先生にチェックしていただきました。



こちらがその時の現地。







ただ、土地家屋調査士の先生からは、「これでは、法務局からはいつでも農地に戻せるため、雑種地への地目変更登記は出来ません、と言われてしまう。雑種地に地目変更登記をするためには誰が見ても資材置き場とわかるような状態にしていただく必要がある」とのこと。



　そのため、さらに資材を搬入しました。

こちらがその状態。







土地家屋調査士の先生からは「うん、このくらいあれば雑種地への地目変更登記は出来るでしょう」と言われました。

ただ、結構お金もかかりましたし、固定資産税の高い売れない農地のために、いろいろと手配するのは辛いなぁと…。



それでも地目変更登記が終われば、農地法の規制から外れ、売却も容易になるため、そこはやるしかない。



農地の売却ってそれだけ大変…。

ちなみにこちらの農地は、京浜急行線「富岡」駅徒歩10分ちょっとの横浜市金沢区富岡西にあります。

家庭菜園が欲しいという方はお気軽にお問い合わせくださいね、来年初旬に販売開始予定です。(^^)