再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、分家住宅の売却について。

　分家住宅については、今まで何度もこちらのブログにてご説明しているため、ここでは説明を省略します。
　先日お客様より「分家住宅を所有してます。住宅ローンと他のローンで返済がきつくなってしまい、支払いができません。任意整理（任売）または破産を考えているのですが、分家住宅の場合は、どうなるのでしょうか？」というご相談をいただきました。
　分家住宅をお客様のローンの債権者と協議をし、任意売却するということはできますが、分家住宅の競売ってあまり聞いたことがありません。
　と言うのも、分家住宅を自己使用で使うためには、都市計画法の用途変更の許可が必要となり、分家住宅の売主様及びその買主様のそれぞれの要件を審査されます。
　任意売却の場合、この許可申請などの対応もできますが、競売になってしまうとこの許可申請ができません。
　そして、この都市計画法の用途変更の許可申請ができないと競売の落札者は建物を使うこともできないため、当然に落札金額が安くなってしまいます。（任意売却の方が高く売却できます）
　実際に今回のお客様がご所有する分家住宅が所在する市役所の担当者にヒアリングしたところ、「競売の落札者だからと用途変更の許可がないと建物の使用を認めていません」と。
　つまり、分家住宅が競売になってしまった場合には、落札者は建物を使用できないようです。
　ただ、都市計画法の開発許可基準は市町村によって異なるため、全ての市町村が同様の考え方とは限りません。

　念のためにこの内容について、弁護士の先生にもヒアリングしてみました。
　弁護士の先生からは「分家住宅の落札者が建物を使用できないのであれば、管財人の弁護士はわざわざ債権者の利益を減らすような競売にはしません。おそらくその部分については、債権者と協議をし、任意売却を行い、少しでも債権者の回収金額が増えるよう業務を進めていく。」とのことでした。
　それもそうですよね。

　今回のお客様にはあまり時間の猶予がないので当社でご対応できるかはわかりません。
ただ、言えることは不動産の売却、特に分家住宅の売却は販売・契約・用途変更の許可・引渡しまで手続きが煩雑で時間がかかります。
　そのため、ご売却、お住替えをご検討されるときには早めのご計画をおすすめします。
分家住宅は売れないわけではないので、その点はご安心くださいね！(^^)