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仲介事例相続で取得した貸宅地(底地)を売却し、現金化したい!(横浜市保土ヶ谷区)

ご相談者:M.K 様(司法書士法人からのご紹介)
横浜市西区

 弊社(司法書士法人 様)のお客様が相続で底地を取得され、売却
(現金化)を検討されております。
 御社にてご対応していただけないでしょうか?
※貸宅地(底地)とは土地を借地権者の方に貸している権利で地代を受け
 取ります

状況

相続で取得した貸宅地(底地)を売却し、現金化したい!(横浜市保土ヶ谷区) 状況
【所在】横浜市保土ヶ谷区神戸町
・貸宅地(底地)の土地1筆に借地権者が4世帯居住中
・借地権者のうち1世帯の方が建築基準法に
 定められている 接道義務(2m)を満たしていない
 可能性(建替えできない可能性)がある

解決策

1. ご紹介者・測量士の先生と協力し、土地面積の確定

 まずは、私のほうで現地調査ならびに行政にて物件調査を実施。
次に土地が4世帯の借地権者の方に各何㎡ずつ、どういったかたちで借地して
いる(貸している)かを調査。
 このとき、土地家屋調査士の先生に確定測量(土地を分けれるように官民の
境界を確定する測量)を行いました。
 測量後、借地権者の方の所有するブロック塀が隣地に越境していることが
発覚し、「その解決ができないと境界の立会印を押印しない」と。
 そこで借地権者の方と工事会社の方と一緒に越境物の是正処理を完了。
 無事にお隣さんからも境界の立会印をいただくことができました。

2. 査定報告・各借地権者の方との面談

 土地の測量後、面積が確定したため、貸宅地(底地)の査定書の作成。
 売主様、買主様にとって妥当な金額を計算、もちろん従前の
借地契約の内容も考慮しました。
 査定書を作成後、各借地権者の方と面談。
「貸宅地(底地)をご購入されるかどうか」について。
 今回は、4世帯の方全員より「貸宅地(底地)の購入を進めて欲しい」旨の
お話をいただきました。

3. 土地面積・形状の調整

 貸宅地(底地)の売買前に各借地権者の方と協議をし、現状使用している
部分を図面に落とし込み、数値化しました。
 その中で1世帯の方だけが、建築基準法に定める接道義務(2m以上建築
基準法上の道路に接道していないといけないこと)を満たしていない可能性が
あったため、分筆登記(土地をわける作業)の際に2m接道しているという
状態で申請。
 これで将来的にも建て替えができないという問題を払拭することが
できました。

4. 貸宅地(底地)の売却①

《自分が借地権者の土地の越境問題を解消し、現金で購入》
 隣地への越境を解消後に現金にて貸宅地(底地)をご購入いただきました。

5. 貸宅地(底地)の売却②

《自分が借地権者の土地の貸宅地(底地)を住宅ローンを利用し購入》
 数年前に貸宅地(底地)のうえに建物を新築されたばかりのお客様。
住宅ローンを借りて貸宅地(底地)を購入したいというご意向でした。
 そのため、「貸宅地(底地)購入用の住宅ローンを貸していただける
金融機関」を探し、ご紹介させていただきました。
※住宅ローンはあくまで住宅、つまり「住むため」のローンです。
 そのため、土地だけのローンは、基本的には住宅ローンには該当しません。
 (ただし2年以内に自宅を新築する等は別)

 最終的には貸宅地(底地)を購入するのに住宅ローンをご利用いただくことが
でき、無事にお引渡しが完了しました。

6. 底地の売却③

《自分が借地権者の土地を住宅ローンを利用し購入》
 上記②のお客様同様、住宅ローンをご利用いただき、無事に底地を
ご購入いただくことができました。

7. 貸宅地(底地)の売却④

《親が借地権者の土地の底地を息子が住宅ローンを利用し購入》
 お父様が借地権者で、建物を単独で所有されておりました。
今回は、息子さんが住宅ローンを利用し、貸宅地(底地)購入をご希望。
 息子さんの住宅ローン利用に際しては、土地だけの所有では住宅ローンが
組めないため、建物の持分を一部贈与。
 この時にポイントになることが【税金】です。
 贈与税等がかかってしまう可能性があります。
 そこで税理士の先生、金融機関と協議しながら、建物の持分を一部移転し、
息子さんが住宅ローンを組むかたちで無事にお引渡し完了。
 しかも、お客様の住宅ローンは借入れ期間全期間の大きな金利優遇を
ご利用いただくことができました。

担当者からの一言

 今回の案件は、「1つの貸宅地(底地)を分割して、複数の借地権者の方に
売却する」(住宅ローン利用もし)という内容でした。
 「貸宅地(底地)」を売却されるケースは正直なかなかありません。
金額にもよりますが、底地を購入することで資産価値が大幅に増額することも
あります。
 また、逆に購入金額が高すぎると購入しない方がいいこともあります。
 
 「貸宅地」を住宅ローンを利用して購入すること、なかなかこういった
ケースはありませんが、いい経験をさせていただくことができました。

 お引渡しの際に長年のお付き合いをされている売主様(土地所有者)と
買主様(借地権者)が固い握手をされていたのがとても印象的でした。
 
 関係者のみなさん、本当にありがとうございました!

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