仲介事例建ぺい率・容積率をともに大幅に超過した戸建の売却・住み替えを手伝って欲しい！（横浜市港北区）
| ご相談者： | M.M 様（ユーザー様） 横浜市港北区 |
私の年齢的にも動けるうちに、今の大きな自宅を処分（売却）し、都内の便利がいいコンパクトなマンションに住み替えたい。
状況
・売主様は9年前に私が前職（東急リバブル勤務）時に売却物件を購入
いただいたユーザー様
・境界標が一部紛失
・物件の真下を地下鉄が通過
・建ぺい率・容積率ともに大幅に超過し、都市銀行・地方銀行ともに
住宅ローンの利用が難しい（担保評価的に）
・売主様は賃貸（都内のマンション）へのお住み替えをご希望されて
いるが60代で無職のため、入居審査を通過できるかどうか
解決策
1. 物件調査と価格査定、販売活動の実施・境界標の設置
ご相談をいただき、すぐに物件調査と価格査定を実施しました。
売主様を訪問した際にはとても懐かしい感じがしました。
当初はチャレンジ価格より販売活動を開始。
また、販売活動と同時に土地家屋調査士の先生に依頼し、土地の境界標の設置。
2. 売買契約の締結・買主様の融資審査
販売活動開始後一定期間で近隣にお住いのお客様よりお申込みを
いただき、無事に売買契約をすることができました。
ただ、お客様は融資希望であり、物件的に建ぺい率・容積率ともに
大幅に超過していることがネックとなり、都市銀行・地方銀行での
融資利用はできませんでした。
ただ、とある金融機関とのコラボレーションによって、無事に買主様に
融資を組んでいただくことができました。（金利も2％以下での金利）
買主様もそちらの金融機関を利用され、無事に融資承認の取得に
成功しました。
3. 売主様のお引越し先の選定・お引渡し
売買契約締結後、買主様の融資承認もおり、次は売主様のお引越し先の
選定です。
ムーブダウンのため、都内のタワーマンションの賃貸物件へのお引越しを
夢見ていた売主様にご条件に近そうな物件を複数ご紹介。
何件も入居申込書をいただきましたが、賃貸管理会社より「お客様が
無職の60代の方だと家賃を払い続けられるか」ということを理由に
オーナー様の承諾が得られませんでした。
そこでお客様と協議をし、敷金の金額を上げるので貸していただけ
ないか、2年間の定期賃貸借契約で家賃を2年分前払いさせていただけ
ないか等のご提案を賃貸管理会社にしました。
それでもほとんどの賃貸物件でお断りされてしまいました。
最終的に1件、今回の売主様でも保証会社の承認を取得することが
でき、ギリギリのところでお客様に「ご希望」の都内のタワーマンション
賃貸にお引越しいただくことができました。
その後、お引越しを終え、無事にお引渡しが完了しました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「建ぺい率や容積率が超過していても売れる」と
いうことです。
よく、建ぺい率や容積率が超過していたり、再建築不可物件だと売れないと
いう不動産会社の担当者がいると思いますが、それはあくまで決めつけだと
思います。
私はそういった物件を多数扱っているため、「売る術」を知っています。
また、今回の売主様のお住み替えの動機は、大きな家に住んでいたため、
荷物も増えてしまい、自分に万が一のことが起こってしまった場合、お子様
たちが何を捨ててよくて、何を捨ててはいけないのか困ってしまう、そう
いった状況を避けるために元気がよい「今」から引越しをすることをきっかけ
として荷物を減らしていくのです、と。
つまりは、相続対策。
将来、相続が発生した場合のお子様たちのことを考えてのお引越し。
人生の中で都心のタワーマンションの高層階に住んでみたいという夢も
後押しし、今回の一連のお住み替えに発展しました。
今回のお客様のように「万が一のことがいつ起きるかわからないから、
今、自分が元気なうちにできることをする」、この考えは本当に重要な
ことだと思います。
最終的には、9年前に私の仲介でご購入いただいたときの購入金額と
同等の金額でご売却いただくことができました。
お引渡しの際、夢を実現できたお客様の笑顔は、最高でした！
関係者のみなさん、本当にありがとうございました！
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