買取り事例賃貸中の狭小戸建・再建築不可物件を現状のまま買取って欲しい！（東京都新宿区）
| ご相談者： | 大手電鉄系不動産会社 様 東京都町田市 |
私のお客様で賃貸中の狭小戸建・再建築不可物件をご所有されているお客様が
おります。
煩わしくないようなかたちでの売却を希望されております。
御社で現状のままで買取っていただけないでしょうか？
状況
・狭小物件（土地が40㎡前後）が4軒あり、まとめて売却希望。
※そのうち2件は道路条件により再建築不可物件で、もう2件は
賃貸中。
・狭小物件2軒がそれぞれ連棟式（長屋）となっているため、分断が難しい。
・それぞれの建物は、築年数が経過しており、老朽化。
解決策
1. 事業スキームの立案と実行
まずは当社での取得（買取り）に際しての詳細の事業計画を立案しました。
新築戸建として分譲することがよいのか、投資用マンション用地として分譲することがよいのか、時間と費用はいくらくらいかかるのか等を検証し、4軒まとめて取得（買取り）しました。
2. 土地面積の確定と賃借人の立退き交渉
当社が取得する物件が何㎡なのか、測量をし、確定しました。
※実際に登記簿面積と測量面積が異なることは多々あります
次に賃借人が入居中のままでは、その次の展開に進めないため、自ら立退き交渉を実施。
2階の1組はすぐに立退きについての承諾がいただけましたが、1階の賃借人は所有者にわからないように第三者に転貸していたことが判明。
何度も話し合いのお願いをしましたが、打ち合わせにも応じていただけなかったため、弁護士の先生に協力を要請しました。
※弁護士の先生も様々です。（当社は不動産に特化した先生に依頼）
弁護士の先生へ協力要請後すぐに賃借人と打ち合わせをすることができ、無事に立退きの承諾をいただくことができました。
※最終的に2組とも退去いただくことに成功。
賃借人の立退き交渉には多額の費用と住居への想いが関係するため、細心の注意が必要です。
3. 売買の成立
当社取得後、多数の販売方法を考え、多数の販売ネットワークを駆使し、条件の良い買主を探すことができ、売却の契約を締結。
後日、無事に引渡しを迎えることができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、4軒のうち2軒は、単独で建て替えができず、隣接地と同時に売却をすることでスケールメリットを享受（単独で売却するより高く売却）できたことです。
また、賃貸中の物件は、所有者と賃借人の契約関係がどうなっているか、現状が実際に契約書通りの状態となっているか、家賃の滞納がないか等注意することが多々あります。
立退き交渉についても「金銭以外の入居者の感情」にも配慮することが大切です。
よく「立退き交渉は家賃の10ヶ月分みれば大丈夫」というお話を聞きますが、全く根拠がありません。
あくまで誠心誠意、入居者の方と向かい合って対応すること、これに尽きます。
道路条件が悪く、単独で建て替えができないからといって諦めてしまっているお客様、まだ諦めるのは早くありませんか？
もし、そういったお客様がいらっしゃいましたら、まずは当社にご相談ください。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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