仲介事例当社が後見人をしている方が所有する空き家売却を手伝ってほしい！（東京都町田市）
| ご相談者： | 司法書士の先生 横浜市中区 |
当社で成年後見人をしている案件があります。
被成年後見人の方は施設にご入所されており、毎月かなりの金額の入所費用等がかかっています。
その被成年後見人の方は東京都町田市に住まなくなって5年経過する自宅を所有されています。
今後、自宅に戻れるということもないため、そちらの空き家を売却し、施設での生活費に充当したいと思います。
そのため、金額面含め、できる限り良い条件の買主様にお譲りしたいと考えています。
リライトさんにて町田市の空き家売却のお手伝いをしていただけないでしょうか？
空き家内に大量にあった家財は全て撤去済みです。
状況
・駅からバス便エリアの高台に立地
※住宅団地自体は道路も広く、全体的にゆったりとした街並み
・築30年が経過し、新築されてからリフォームはされていない。
※住むためには多額のリフォーム費用が必要
・所有者に意思能力がなく、売却には家庭裁判所の許可が必要
解決策
1. 役所調査と査定書の作成
成年後見人である司法書士の先生より当該空き家売却のご相談のご連絡をいただきました。
司法書士の先生からは「被成年後見人の方の施設での生活費捻出のためにもできる限り高い金額で売却してあげたい」旨のお話をいただき、売却物件に関する資料を受領。
それから役所調査をしたうえで、現在の市況においていくらであれば売却が可能かリサーチ、査定書として書類をまとめました。
ポイントとなったのは、今回の売却物件が土地が50坪、建物が40坪と一般的な戸建よりも大きかったこと。
近隣では、土地30坪、建物28坪の新築戸建が3,500万円前後で売却されており、それと比較すると売却物件は面責過多でした。
最終的にリフォーム費用も考慮した査定金額は、周辺の新築戸建と同等くらいとし作成。
2. 鍵の預かりと売却前の近隣挨拶
査定書を司法書士の先生にご提出し、売却価格等をご検討いただきました。
そして、後日、売却物件の鍵をお預かりし、いざ、現地へ。
まずは境界標を探し、建物の設備や不具合箇所の確認をしました。
全体的にゆったりした造りの建物で使われている設備も新築当時の一級品。
それでも30年以上が経過したこともあり、かなり室内は汚れていた…、リフォームするためには600～1,000万円はかかってしまいそうな室内状況でした。
ただ、庭先に回ろうとしたところ、長年手入れをされてこなかったため、雑草が伸びて庭先にまわることができませんでした…。
そして、これから売却活動に入る旨、ご近所さんにご挨拶に伺いました。
ご近所さんからは「雑草が酷い」、「落ち葉が入ってきて困る」等のご指摘を受け、その内容はすぐに司法書士の先生に報告。
後日、除草作業をして、売却の準備が整いました。
3. 伸び悩む問い合わせ
売却活動を開始当初は、新規物件ということもあり多数のお問い合わせをいただけておりましたが、それも徐々に減少傾向に。
内見していただけたお客様の感想は、「広くていいが、リフォームしたら新築戸建が買えてしまう。新築戸建が買えるのであれば、新築戸建がいい」とのこと。
それでも今回の売却物件には新築物件にはない住環境（インターロッキングの道路や子供たちがたくさん遊んでいる公園等）があったため、「中古戸建でも環境がよく、ゆったりとした作りの家に住みたい」とお考えのお客様をターゲットとして売却活動を継続していきました。
4. 価格変更、周知
最初はチャレンジ価格で売却活動をしていましたが、各アクセス数・お問い合せ件数を考慮し、司法書士の先生と協議をしながら販売価格を徐々に査定金額に近づけていきました。
販売価格変更毎に今までお問い合せいただいたお客様や他社さんに価格変更の周知をし、さらにご紹介先も広げていきました。
そして、ご見学いただくことができたお客様が現れたと思っても資金繰りが厳しく、なかなか前に進みませんでした…。
5. 他社さんとコラボして申込みを取得
売却活動で試行錯誤を続ける中、町田市内にある他社さんよりお問い合わせをいただき、そちらのお客様に室内をご見学いただくことができました。
そのお客様は今回の売却物件の「環境」「ゆったりとした造り」を気に入っていただき、「ぜひ購入したい」という回答をいただくことができました。
それからは購入申込書の取得、融資の事前審査をしていただき、事前承認がいただけたところで売買契約の準備に取り掛かりました。
6. 売買契約の締結と裁判所の許可、引渡し
買主様が確定したところで、売買契約書の作成。
司法書士の先生、買主様側不動産会社の担当の方に事前に売買契約書・重要事項説明書の案文を送付し、確認していただきました。
そして、後日、司法書士の先生の事務所にて買主様同席のもと、売買契約を締結いただきました。
買主様にはすぐに住宅ローンの申込み手続きをしていただき、成年後見人である司法書士の先生には家庭裁判所に被成年後見人の自宅売却の許可手続きをしていただきました。
そして、買主様の住宅ローン本承認、家庭裁判所の売却許可が得られてから再度、司法書士の先生、買主様、買主様側の不動産会社と集合し、残代金の授受・所有権の引渡し手続きを行い、売却業務が全て完了しました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「新築戸建との比較」でした。
今回の売却物件は土地面積、建物面積や周辺の環境が良かったこともあり、リフォームした場合の費用を合計すると近隣のコンパクトな新築戸建と同等の価格帯に設定し、売却活動をし、最終的に売却ができました。
ご見学いただけたお客様の中には「新築戸建が買えるのであれば新築戸建がいい」というお客様もいらっしゃいました。
ただ、今回売却ができたように全てのお客様が新築戸建志向ではありません。
何が言いたいかというと「中古戸建だから売れないのではなく、中古戸建だからこそある新築戸建にはない魅力が伝えることができれば売れる」ということです。
中古戸建を売却活動中の方は、しっかりとアピールできていますか、「中古戸建だからこその魅力」を。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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