仲介事例過去に事故があった市街化調整区域にある分家住宅を売却したい！（関東地方の某所）
| ご相談者： | インターネットからのお問い合わせ 関東地方の某所 |
両親が亡くなり、両親が所有していた市街化調整区域にある分家住宅を相続で取得しました。
数年前に精神的に病んでいた母がその分家住宅において自死しました。
地元不動産会社に「タダでもいいから手放したい」と相談しましたが、「分家住宅は売れない」、「事故物件は扱えない」と全ての不動産会社から断られてしまいました。
とにかく手放したいのでご協力お願いします。
状況
・駅からバス便に立地
・前面道路は幅 約3mの未舗装道路
・市街化調整区域のため、原則建築不可
・分家住宅のため、建物の使用に規制有り
※基本使用不可・建物自体も老朽化
・水道が井戸水利用
・周辺には畑と産業廃棄物処理施設のみ
・過去に売却物件で自死有り
・大部分の境界標が不明
・敷地内に残置物有り
解決策
1. お客様との打ち合わせ
インターネットからお客様より「相続した分家住宅を手放したい」とご相談いただきました。
後日、お客様のご自宅を訪問し、状況をヒアリングしました。
お客様はご両親様がお住まいになっていた市街化調整区域にある分家住宅を相続されていました。
お客様からはその分家住宅で数年前にお母様が自死されてしまっていたこと、お客様は分家住宅をタダでもいいから処分したいこと、地元不動産会社に売却の相談をするもすべての不動産会社より「分家住宅は売れない」、「事故物件は扱っていない」と断られてしまったことなどをお聞きしました。
さらにお客様からは当社以外に頼れるところがないから何とかお願いしたい旨、お話をいただきました。
分家住宅＋告知事項の案件は、確かに他の不動産会社では対応できないため、当社にてご対応させていただくことにしました。
そのため、その時点で売却活動のために鍵を1本預かり、物件調査のための委任状にご署名いただきました。
2. 物件調査の実施
お客様との打ち合わせから数日、市役所などで物件調査を行いました。
調査した結果、売却物件は市街化調整区域にある分家住宅と判明。
分家住宅とは、原則として建物の建築ができない市街化調整区域において農家の本家から分家した方が行政から特別な許可を取得し建築された建物で属人性が強く、基本的に第三者の利用が認められていません。
さらに売却物件のある市町村では分家住宅を第三者が使えるようにする都市計画の用途変更の許可の要件が厳しく、売主様はその要件に合致していませんでした。
そのため、今回の売却物件建物は、売買はできたとしても買主である第三者が使用することはできませんでした。
使えない建物を売却する際に懸念されるのは、解体費用がかかってしまうことでした。
物件調査においては、他にも周辺に水道管が整備されておらず、水は井戸水利用となっていることがわかりました。
3. 現地調査の実施
行政での調査を終えると売却物件の現地に向かいました。
平成2年建築の延床面積115㎡の建物の室内に入ると建物は新築当時よりリフォームがされておらず、多数の床の腐食、ひび割れ、建付け不良などが見受けられました。
建物のひび割れについては、ひびの幅も広く、建物の傾きが懸念されました。
それに加え告知事項のある建物室内に立ち入る時は、流石に少し不安になりました。
500㎡超の土地は、隣地との境界標は見当たらず、庭先には残置物が放置されたままとなっていました。
4. 売却活動の実施
物件調査を終え、売却活動の準備に取り掛かりました。
分家住宅のため、使用できない建物が残っている古家付土地にて販売を開始。
その理由は、周辺の道路が狭いため、建物の解体をするとかなりの金額となり、売却価格より解体費用の方が高くなってしまう可能性が高かったからです。
そのため、売主様とは価格交渉については、柔軟にご対応しましょうとお話ししていました。
そして、各種不動産検索サイトに掲載をし、SNSでの情報発信をしました。
その結果、売却開始後、県内で様々な事業をされている個人のお客様よりお問い合わせをいただき、古家・残置物もそのまま、境界標の設置は省略、瑕疵担保責任免責という条件のもと当初売却金額にて購入申込みをいただくことができたのです。（売却開始からお申込み取得まで約1ヶ月でした）
買主様は売却物件の建物は使用せずに敷地内に業務で使用している資材を置くための購入で土地の広さが功を奏したかたちとなりました。
なお、買主様側の不動産会社として地元不動産会社が仲介としてはいっていました。
買主様には当初お問い合わせ時より建物が分家住宅で使用できないこと、過去に売却物件で自死があったことなどをお伝えしていました。
これに対し、多くの不動産会社で売れないと言われた売却物件が有償でかつ、古家もそのままで売却できることに売主様は大喜び、「ありがとうございます！すぐに契約に進めて欲しい！」旨のお話をいただきました。
5. 売買契約と引渡し
後日、先方の不動産会社の方と協議をしながら、契約書・重要事項説明書の作成。
売主様、買主様にも事前にその内容をご確認いただいたところで契約日を調整しました。
数日後、買主様側不動産会社に売主様、買主様、司法書士の先生、当社で集合し、売買契約の締結、売買代金の授受、鍵・所有権の引渡し手続きを一括で行いました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「行動力」でした。
今回の売却物件も多くの不動産会社から「売れない」と言われてしまった物件でした。
実際に売却不動産のあるエリアの需要が少ないこと＋分家住宅＋告知事項有りは正直、売却できるか不安な部分もありましたが、それでも「実際に売却活動を行ったこと」（行動力）により見事100万円以上もの金額での売却につながったのです。
為せば成る、為さねばならぬ何事も。
何事も実行あるのみ。
昔の人はよく言ったものですね。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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