仲介事例相続で取得した大宮にある古いマンションを売却したい！（さいたま市大宮区）
| ご相談者： | Y.A 様（大手生命保険会社の方からのご紹介） 千葉県野田市 |
相続で大宮にあるマンションを取得しました。
そのマンションは、両親が住んでいましたが現在は空き家となっています。
このまま空き家にしていても毎年の固定資産税と毎月の管理費が負担になってしまいます。
そのため、売却を考えています。
築年数が経過しているマンションですが出来る限り高い金額で売却したいと思います。
御社の方で売却のお手伝いをしていただけないでしょうか？
状況
・駅から近く、周辺は平坦地
・築35年以上が経過している
・3DKタイプの間取り
・1階部分の西向きのお部屋
・室内は過去に一部リフォームはされているものの
再度リフォームが必要な状態
解決策
1. お客様との打ち合わせ
今回のお客様は、いつもお世話になっている大手生命保険会社の方からのご紹介のお客様でした。
そのため、保険会社の方にも同席いただき、売却予定のマンションにてお客様と打ち合わせをしました。
マンションは駅からも近く、平坦地にありました。
築年数が経過している一般的な間取り（3DKタイプ）の1階部分のお部屋でした。
お客様からは「相続で取得したこのマンションを売却したいと思います。このマンションは、元々両親が住んでいました。空き家になってからも固定資産税と管理費がかかってしまうため、出来るだけ早く売却したいと思います。売却代金は、相続人である兄弟で分配することになっているため、出来るだけ高い金額で売却したい。御社は高い金額で売却していただけると聞いています。築年数が古いマンションですが、よろしくお願いします。」旨のお話をいただきました。
その際に予め準備したマンションの査定書にて一般的に市場に公開して販売した場合の売却目安金額をお伝えしました。
その後、室内をひと通り確認し、周辺を歩いてみました。
当日は、お客様に出来る限り高い金額で売却しますとお話をし、販売用に鍵をお預かりしました。
2. 市役所などで物件調査
お客様との打ち合わせを終え、後日、市役所などで物件調査を実施。
マンションの場合は、市役所などの調査に加え、マンション管理会社に管理に関する重要事項調査も行います。
この重要事項調査とは、使用用途やリフォーム時の制限、ペットの飼育や楽器の使用、管理費・修繕積立金の金額と滞納額、管理組合での修繕積立金総額などを調査することでこの調査の時に管理会社より管理規約・使用細則を受領します。
なお、今回の売却物件については、特に問題となることはありませんでした。
そして、その旨、売主様にお電話で報告をし、売却活動はすぐに一般市場に公開するのではなく、少しでも高い金額で売却するためにも一般市場に公開する前にプライベート入札を実施したい旨も併せてお話ししました。
3. プライベート入札を実施した結果
さぁいよいよプライベート入札です。
プライベート入札は大多数の間で入札するものとは少し異なり、情報をかなり限定した先に紹介し、行う入札のことです。
情報を限定しているのは、不動産情報はあまり広がりすぎると情報が錯綜し、検討している買取会社に伝わると購入マインドを後退させてしまうからです。
プライベート入札において入札に参加していただく買取会社には「頑張れば買える」という認識で参加していただくことがポイントです。
まずは、入札に際して地元で実績のあるマンション買取会社、大手マンション買取会社、地元不動産仲介会社、大手不動産仲介会社にご紹介。
この時、築年数が古い物件や1階部分のお部屋でも積極的に買い取っている買取業者をターゲットにご紹介しました。
その結果・・・一般市場に公開した時の査定金額が800万円だったのに対し、プライベート入札で最も購入金額が高かった入札金額は1,000万円以上となる金額でした。
なお、過去に同一マンションで売却されていた取引事例は720万円でした。
入札結果については、大半が500～600万円でした。
今回の落札したマンション買取会社は、ちょうど会社としての在庫がなく、どうしてもマンションを落札したいという考えだったため、その分入札金額も他の買取会社より高い金額となったのです。
4. 売買契約の締結
開札後にその結果を売主様にご報告。
数日ご検討いただくようお願いしました。
今回のお話は金額的に見ても条件的（瑕疵担保責任免責での売買）にも非常に良い内容のものでした。
売主様には、今回のお話で売却いただかなくて一般市場に公開し販売することも可能です、ともお伝えしてしました。
この時にポイントとなるのが、仮に一般市場に公開した場合、今回の最高値の買取会社がそのままの金額・条件を維持していただけるかわからないということです。
わかりやすく言うと今は、1,000万円以上で購入していただけるというご意向ですが、一般市場に公開された時点で「やはり800万円でしか買えない」となってしまうケースが多々あります。
数日後、売主様からいただいた回答は、「最も高い金額提示をいただいた買取会社の方で契約に向けて進めてください。良い条件提示をいただき、ありがとうございました。」というものでした。
なお最高値をご提示いただいた買取会社の担当は、大手仲介会社だったため、そちらの方とも連携をとり、売買契約書の作成など書類作成を進めていきました。
後日、売主様、買主様同席のもと売買契約を締結していただきました。
5. 残置物撤去の確認・引渡し
売買契約の締結が終わると売主様と共にお引渡しに向けて準備をしました。
売主様の方で室内の残置物の運び出しをしていただき、お引渡し準備完了。
後日、残置物撤去後の写真を撮影し、予め買主様サイドに送付・確認していただきました。
その後、お引渡し日の調整をし、最終的に買主様がご利用される金融機関に全員で集合し、残代金の授受・鍵と所有権に引渡しを終えました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「情報の見せ方」でした。
今回の売却物件は、ごくごく普通のファミリータイプのマンションでした。
もし、売却開始時にすぐに一般市場に公開していたら、数多くある競合物件と比較され、マンションを探しているというお客様に勝手に比較検討され、値踏みされてしまったことでしょう。
そのため、当社が行ったことは、一般市場に公開せずに水面下でプロであるマンション買取会社、さらに今回のタイプのお部屋を積極的に買取りを行っている買取会社に限定し、情報公開し、プライベート入札を実施しました。
今回のプライベート入札の落札者は、会社として在庫が不足しており、何とか購入したいという意向が金額となって表れ、購入することができたのです。
最終的に売主様にとってはこのプライベート入札が功を奏し、好条件の買取会社をお探しすることができました。
万が一、プライベート入札において良い条件が導き出せなかった場合でも心配する必要はありません。
だって、その場合には一般市場に公開するという方法がとれるからです。
不動産の売却は、何でもかんでも市場に公開すれば高く売れるというものではありません。
特にこのインターネットが普及している現在においては、目に見えない情報、今回のように水面下で扱う情報の方が価値が上がるというケースが多々あります。
そう、不動産の価値は、情報の見せ方で決まってくるのです。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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