仲介事例管理ができない田舎の空き家を処分したい！（石川県かほく市）
| ご相談者： | 横浜市内の不動産会社 様 横浜市瀬谷区 |
数年前に不動産会社を経営していた父が他界し、不動産会社を相続しました。
父は生前、競売で複数の不動産を購入しており、その中の1つに困った不動産があります。
その不動産は石川県かほく市にあります。
道路から第三者が所有している細い路地を通行し、敷地内に入らなければならず、建物は何十年も空家のため、老朽化が進み、今では行政より適切に管理するよう指導を受けている状況です…。
車も入れないため、解体するにも何百万円、リフォームして使えるようにするにも何百万円もかかってしまいます。
地元不動産会社に売却の相談をしましたが、軒並み「売れない」と断られてしまいました。
この負動産を何とか手放したいです。
どうか助けてください！
状況
・駅から徒歩圏
・海が比較的近いところにある
・第三者が所有している細い路地の奥にある
・路地が細く、車の侵入ができない
・何十年も空家となっており、老朽化
※屋根が一部落ちている
・適切に管理するよう行政指導を受けている
・売主様のご意向は、「タダでもいいから手放したい」
解決策
1. 相談者との打ち合わせ
今回のお客様（不動産会社を相続された方）は、過去に同様の難あり不動産を当社でいくつもご売却いただいているお客様でした。
そのため、ご相談をいただいた後にすぐにお客様のもとへ駆けつけ、打ち合わせをしました。
打ち合わせ時にはお父様が競売で落札された際の資料などお客様がお持ちの資料一式をお預かりしました。
2. 現地調査の実施
お客様との打ち合わせ後、現地調査の準備を開始。
当社（横浜）でできることは、先にインターネットで調べたり、行政機関にヒアリングを行いました。
準備が整ったところで今回の難あり不動産のある石川県かほく市に出張し、現地確認と物件調査に行きました。
そして、難あり不動産周辺より公道から細い路地を抜けて、調査物件に到着。
まず、現地調査では土地の境界標（お隣との土地の境目の目印）を探しました。
幸いにも国土調査が過去にされていた関係でいくつかの境界標はありましたが、それでも境界標が見当たらない箇所が数か所ありました。
続いて、建物の室内及び間取りの確認・・・、って建物が老朽化し、屋根が崩れ落ちてしまっていました。
そのため、建物の室内に入ることも、間取りを確認することもできませんでした。
ひと通り、土地・建物の写真を撮影すると、周辺住民に対しての営業を実施。
売主様のご意向は、「タダでもいいから手放したい」というものだったため、近隣の方を訪問し、とにかくお引受けいただける方を探しました。
近隣の方を訪問した理由は、近隣の方であれば、車が入らない土地でも物置を置くとか資材を置く、ゆくゆくは土地をつなげて有効活用するなどといった利用ができる場合があるからです。
ただ、近隣の方への営業については、良い結果は得られず、かえって「その空き家、近所に迷惑だから早く何とかしてほしい」と言われてしまいました・・・。
この時、公道から物件までに通らなければならない路地の所有者の方も訪問し、「この路地を引き続き通行させていただけるようお願いします」とお願いをしました。
その際に路地の所有者の方からは「子供たちと相談してみる」旨の回答をいただきました。
後日、路地の所有者の方のお子様よりご連絡があり、「うちの所有している路地は第三者には通行させられない」という回答をいただきました。
その理由としては、「誰が使うかわからないのに承諾はできない」というものでした。
そして、難あり不動産の周辺を見渡すと少子高齢化により人口が大幅に減少しているせいか、売地の看板が設置されている土地や今回の調査物件と同様に管理がされていない老朽化した空家がところどころに散見されました。
3. 行政での物件調査
現地調査を終え、その足で市役所など行政機関に向かい、物件調査を行いました。
まずは都市計画法・建築基準法による制限を調査。
この時、今回の調査物件が建築基準法上の道路に接道していないため、建物の建替え・増改築ができないことが判明しました。
では、「なぜ、建物があるのか？」を調べたところ、もともと今回の調査物件が建築された際の都市計画は「都市計画区域外」というもので建物建築時の接道要件が問われない状態でした。
その後、都市計画区域に指定され、接道要件が付加されてしまい、建替え等ができなくなってしまったのです。
また、市役所で空き家についての窓口でヒアリングをしていたところ、今回の調査物件は市役所、近隣住民の方からもマークされており、「早く、解体してほしい。所有者の方に対して通知もしている。」旨のお話を市役所の空き家担当部署の方よりお聞きしました。
4. 難航する売却活動
現地調査と行政での物件調査後、横浜の会社に戻り、ご紹介用のパンフレットをつくったり、各種不動産検索サイトへの登録など売却活動の準備を着々を開始しました。
建物は老朽化してはいるものの、駅からの距離、土地の広さも勘案し、当初はチャレンジ価格にて売却活動を開始しました。
ところが、難あり不動産のため、お客様、他社さんからのお問い合わせはほとんどなく、厳しい状況が続きました。
5. 突如現れた買主様からの購入申込み
売却活動を続けていくなかでもなかなかお問い合わせが増えず、売主様と打ち合わせをし、徐々に販売価格を変更（減額）していきました。
ネックとなったのは、建物の状態と通路の通行についてでした。
それでも諦めず、地道に売却活動を続けていった結果、販売価格が1円となり、数か月が経過したときにインターネット経由でお客様よりお問い合わせをいただきました。
そして、そのお客様に現地をご見学いただき、最終的にお申込みをいただくことができました。
そのお客様が今回の難あり不動産に購入申込みをされた理由、それは海にも近く、自分でDIYをしながら建物を再生し、ゆくゆくは別荘として使用していきたいという理由からでした。
なお、通路の件と近隣住民の方より建物を解体してほしい旨の要望があることについて、経過も含め、全て正直に買主様にお伝えしたところ、「私のほうで誠意を持って、近隣の方にお願いに伺います」ということでご了解いただくことができました。
6. 出張契約＆お引渡し
購入希望者が決まり、売買契約書・重要事項説明書の作成とりかかりました。
案文が完成したところで売主様、買主様双方にその内容のご確認いただきました。
そして、ご契約日を調整し、まずは売主様に契約書関係の書類に署名・押印をいただき、それをもって、後日、買主様のところに伺いました。
買主様は愛知県在住のお客様だったため、新幹線を使い愛知県のお客様がご指定された場所に行き、そちらでご契約手続き。
契約書・重要事項説明書のご説明をし、売買代金である1円をお預かりし、売買手続きが完了しました。
建替えができず、車も入らない老朽化した難あり不動産、一時は「売れないのではないか」と心によぎりましたが、それでも諦めず、1年以上売却活動を続けた結果、今回の買主様と巡り合うことができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「諦めないこと」でした。
建替えもできず、近隣住民の方より「通路を通らないでほしい」、「早く老朽化した建物を解体してほしい」と言われ、車も入らない難あり不動産。
市役所からは、適切に維持管理をするように行政指導を受けていた難あり不動産でしたが、問い合わせがなくても諦めず、1年以上売却活動を続けてきた結果、なんとか、なんとか売却することができました。
建物の状態を考えると本当に売却・処分ができるか不安になったときもありましたが、情報を発信し、買うべき方に届けばどんな不動産でも売却できる、と改めて実感しました。
そう、「売れない物件は、ありません！」。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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