仲介事例相続で取得した車が入らない狭小土地を売却したい！（千葉市美浜区）
| ご相談者： | M.H 様（保険会社の方からのご紹介） 千葉県船橋市 |
土地を相続で取得したのですが、今後使う予定もなく、
できれば売却をしたい。
ただ、その土地が狭く、奥にはいっている。
条件的には厳しい物件ですが、売却を手伝って
いただけないでしょうか？
状況
・相続登記が未了
・単独では土地が小さい
・水道管の名義変更未了
・私道の行き止まり部分で私道の持分がない
・上下水道が私道側に埋設されている本管に接続
・境界標が一部不明
・隣接地をご親戚が所有
・建物が老朽化
解決策
1. ご紹介者と一緒にお客様と面談
ご紹介者（保険会社の方）と一緒にお客様と
お会いし、お打ち合わせ。
当初は相続はしたものの、相続登記が未了の状態でした。
そのため、お客様に相続登記手続きを行っていただきました。
そして、単独でご売却した場合の査定金額をご提示。
ただ、単独では土地が狭く地域的にも需要がない可能性が
あったため、お隣にお住いのご親戚の方にもご協力いただき、
一緒に売却した場合の査定金額もご提示させていただきました。
2. 物件調査と水道管の名義変更
お客様との打ち合わせ後すぐに現地調査及び
物件調査を実施。
現地は古家があり、前面道路は私道で持分が
ありませんでした。
お隣の親戚の方が利用する下水道管が物件の敷地内を
通過していることが判明。
また、水道管は先代の名義のままとなっていたため、
このタイミングでお客様のお名前に名義変更の手続きをしました。
3. お隣のご親戚との協議と販売活動
当初より単独では土地も狭く、道路との接している幅も
2ｍで車の駐車もできないため、お隣のご親戚の方に一緒に
ご売却いただけないかと再三お願いをしました。
最終的には、ご親戚の方より一緒に売却することへの
同意もいただき、お客様所有地とお隣のご親戚の土地を
あわせて50坪として販売活動を開始。
4. 私道承諾書の取得のための協議
販売活動を行っていたところ、購入希望者の方が
現れたため、ご契約に向けて諸条件の協議を行いました。
内容が、持分のない前面私道の通行・掘削の承諾書の取得、
全ての境界標の設置と境界立会書の取得、現地看板の撤去
でした。
そのため、契約前に売主様とご一緒に近隣の私道所有者の
方を訪問し、私道の通行・掘削の承諾書を欲しい旨のお願いに
伺いました。
この承諾書がないと裏側の国道より水道管の引込みする必要が
あり、そのためには数百万円という高額な工事費用がかかってしまい
ます。
ただ残念なことに、数日後、私道所有者の方より今までの
先代の方との確執等により承諾書は交付できない旨のお話を
いただいてしまいました。
私も売主様のためにと再三再四にわたり、私道所有者の方を
訪問し、お願いをしましたが、最終的には私道に関する承諾書の
取得はできませんでした。
5. 購入希望者と諸条件の再調整
私道の承諾書の取得ができなかったため、購入希望者の方と
再度、契約金額含め諸条件を調整させていただきました。
最終的には双方の合意が得られ、ご契約いただくことができました。
6. 測量開始と看板撤去
契約締結後、まず買主様に融資審査の申込みをして
いただきました。
後日、その融資の承認がおり、そこから土地の測量作業を
開始しました。
土地家屋調査士の先生が主体になり、近隣住民の方に立会いの
協力依頼をし、現地を確認していただき、最終的に境界標の設置
及び立会証明書の取得ともに完了しました。
また、ご親戚の方の土地に第三者の看板が設置されていたため、
事前に看板業者と協議をし、引渡し前に看板撤去を完了しました。
7. 残代金・お引渡し
本日、売主様、買主様、司法書士の先生と銀行に集まり、
書類の確認、測量図の交付、鍵のお引渡し、残代金・清算金の
授受等を行い、無事にお取引きを完了することができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「私道の承諾書」でした。
私道の通行・掘削等は当該私道所有者の承諾が必要となります。
この承諾書の取得ができないと、売るに売れなくなり、欲しい方が
みつかったとしてもその方の住宅ローンの承認がおりなかったりと
大変な問題に発展します。
その問題に発展させないためには、ご近所の方と
お互いに助けあったり、コミュニケーションをとっておく
ことが非常に大切なこととなります。
相続で取得されたお子様が近隣の私道所有者の方に
お願いに伺っても、あまりいい顔をされません。
そういったことを避けるためにもご両親がご存命中に
自ら、私道の承諾書を取得しておく、これもまた1つの
相続対策だと思います。
今回の案件、売主様、買主様、近隣住民の方含め
たくさんの方々をお話をしました。
そこで近隣関係の難しさと重要性を再認識することができました。
通行や掘削の承諾書がないから売れないと思っている方が
多数いらっしゃると思いますが、売れないのではなく、売りづらく
なるということです。
そのため、売れないと諦めてはいけません。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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