仲介事例1棟の収益マンションを水面下で高く売却したい！（川崎市宮前区）
| ご相談者： | Y.K 様（税理士法人からのご紹介） 東京都大田区 |
当社（税理士法人 様）の顧問先のお客様が将来のために現在、保有して
いる一棟の収益マンションの売却を検討されております。
すでに取引先金融機関より銀行系の不動産会社の方と打ち合わせをされて
いるようです。
御社でも良い条件の買主様をお探しいただけないでしょうか？
状況
・建物のメンテナンスはされているものの、昭和54年築
（築36年が経過）
・大手銀行系不動産会社含め複数の会社と競合している
・屋上に物置があり、融資利用のためには登記が必要
・東側隣地建物の一部が相互に越境
・西側の一部境界が不明
・建物の検査済証未取得
・建物に増築未登記部分がある
・以前受水槽を撤去済みですが、正規な手続きをしていない
・節税のために土地が個人名義、建物が資産管理会社所有
・現在、満室賃貸中
解決策
1. 面談と賃貸状況のヒアリング・査定報告
ご紹介者（税理士法人のご担当者）様同席のうえで、売主様とお会いして
打ち合わせを実施。
急いで売却する必要がないため、「高い金額」で売却できるのでれば、売却を
考える、とのことでした。
そのため、ご売却できる金額を把握するためにまずは物件の状況を
ヒアリングしました。（賃貸状況やメンテナンス状況等）
物件は、築36年ですが、過去にしっかりとメンテナンスがされており、
良好な状態を保っていました。
また、現状、物件は全ての部屋が賃貸中でした。
現在の賃貸収入とメンテナンス状況よりおおよその売却可能金額をその場で
ご提示。
売主様が節税目的で土地を個人で、建物を資産管理会社名義で所有している
ことがわかりました。
2. 販売活動の実施とご契約
売主様は以前より取引先金融機関の紹介で大手銀行系不動産会社と売却に
ついての協議をし、販売活動をしておりました。
当社としては、ご紹介いただいたタイミングにより少し出遅れてしまった
かたちとなりましたが、売主様との面談、調査後すぐにご紹介活動を開始
しました。
大手銀行系不動産会社と売主様との取り決めにより、情報はインターネット等
各種サイトに掲載しないことを条件に水面下で販売を行いました。
最終的には当社 独自のネットワークを駆使した結果、大手銀行系不動産会社
より良い条件のお客様をお探しすることができ、当社にてご契約いただくことが
できました。
ご契約の際には所有形態（土地が個人、建物が法人名義）により、土地の
売買契約と建物だけの売買契約書の2つをご用意し、それぞれ同時契約・同時
決済という特約を付したご契約となりました。
3. 境界標の確認と合意書の取得
ご契約後、西側の境界標が一部不明だったため、測量士の先生に依頼し、確認
作業を実施。
最終的に境界標はありましたが、西側隣地の構造物の一部が物件に越境して
いることが判明。
その対処法として、西側隣地の方より「将来、建替えをするときには是正
する」旨の合意書を取得しました。
東側境界付近は、以前境界立ち合いをした際、相互に建物の一部が越境して
いることを認識し、その時点で越境についての合意書を締結済みでした。
4. 屋上の未登記建物の撤去と増築登記
屋上に未登記の物置部屋があったため、お引渡し前に撤去しました。
また、建物に新築時に増築された未登記部分があったため、土地家屋調査士の
先生に依頼し、登記を実施、登記簿上正規なかたちすることができました。
5. 受水槽の正規な手続きの実施
ご契約前の調査で行政管理上、物件が現状の受水槽のままとなっていることが
判明しました。
※実際は、売主様が数年前に受水槽を撤去する際に依頼した水道業者が手続きを
怠っていただけ
そのため、水道局の方と打ち合わせをし、再度、水道業者にて正規な手続きを
行っていただき、水道局保管図面の更新を依頼しました。
数年前に撤去した受水槽でしたが、直結配管にした工事内容にも問題はなく、
手続きが完了しました。
6. 現在の賃貸借契約の継承とお引渡し
物件は、全ての部屋が賃貸中のため、引渡し前に再度、家賃や敷金等を確認
しました。
そして、保証人のかわりに保証会社がいる入居者の方に対しては、保証会社の
貸主変更通知を作成、入居者の方には所有者、振込先が変更になる旨の通知書を
作成し、無事に土地・建物同時にお引渡しをさせていただくことができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「情報紹介力」でした。
当社は中小企業のため、大手不動産会社のように独自のお客様が多数いる
わけではありません。
それでも大手不動産会社にはない独自のネットワーク（横とのつながり）が
あるため、競争しても良いお客様をお探しすることができます。
今回の売主様も当初は、当社がお客様をお探しできるとは考えていなかったと
思います。
一生懸命資料をつくり、工夫をし、ご紹介することでご契約というかたちで
結果として残すことができました。
ご契約からお引渡しまでに確認事項、調整事項が多かった案件ですが、
全てを短期間でやりきることができたこと、私の中でも自信につながり
ました。
関係者のみなさん、本当にありがとうございました！
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