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仲介事例地元不動産会社で売却できなかった静岡県焼津市の古家付土地を売却してほしい!

ご相談者:法人 様
神奈川県横浜市瀬谷区

 父が他界し、父が経営していた不動産会社を相続しました。
 私はその不動産会社を経営していくつもりもなく、廃業しようと考えています。
 そのためには会社が所有している不動産を処分しなければならないのですが、父が生前購入した不動産は競売物件が多く、そのほとんどが難あり物件でした。
 その中の1つで静岡県焼津市に古家付土地があります。
 その物件は、もともと管理が適切にされていなかった犬屋敷だったため、建物に臭いが染みついており、使用することは難しい状態です。
 以前は、地元不動産会社に依頼をし、販売活動をしてもらっていました。
 ただ、長期間販売をしていても、売却できませんでした。
 このままでは売却できないため、御社のほうで売却していただけないでしょうか。

状況

地元不動産会社で売却できなかった静岡県焼津市の古家付土地を売却してほしい! 状況
【所在】静岡県焼津市石津
・駅からバス便エリア
・建物はあるものの老朽化しており、臭いがきつく使用できない
・海と川にも近い平坦地のため、東北の震災以降不動産の
 流通が激減している
・境界標が一部不明

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 お客様より「静岡県焼津市でなかなか売却できない物件があります。地元不動産会社でも売却できませんでした。何とかリライトさんで売却していただけないでしょうか。」というお話をいただきました。
 後日、お客様とお会いしてお父様が競売でご購入されたときの資料をいただきました。

2. 行政機関での物件調査

 お客様との打ち合わせ後、まずは行政機関で建築基準法、都市計画法、その他法令に基づく制限等についての調査を実施。
 ここでは特に問題となるようなことはありませんでした。

3. 現地調査と近隣挨拶の実施

 行政機関での物件調査後、そのまま現地に直行。
 現地調査では、まず、隣地との境界標の確認を行いましたが、一部の境界標がみつかりませんでした。
 また、古家の室内にはいり、間取り等の確認。
 ただ、もともとが適切に管理されていなかった犬屋敷ということもあり、臭いが建物に染みついており、長時間建物内に滞在することができないくらいのきつい臭いでした。
 現地での確認をひと通り終えたところで近隣の方へのご挨拶回りをしました。
 売主様より「お隣の方は、日頃より大変お世話になっている方。古家の換気や草むしりをご厚意でしてくださっている方です。」とお聞きしていたため、まずはそのお隣の方へご挨拶をさせていただきました。
 お隣さんからは「もう何十年もここに住んでいる。ここらへんの土地は全く売れない。そこら中空家だらけになってしまった。」というお話をお聞きしました。
 帰りがけにお隣さんに「こちらの物件をご購入されませんか?」とお聞きしたところ、「現状で満足している。それに不動産が増えると私が亡くなったときに子供に迷惑をかけてしまうかもしれない。」とのことでした。
 このとき、お隣さん以外の近隣の方にもご挨拶のため訪問しました。

4. 販売活動の開始と低調なアクセス数

 横浜の会社に戻り、売主様と販売価格の打ち合わせをしました。
周辺での成約事例がないことから、以前、地元不動産会社で販売されていた金額と同額で売却活動を開始することになりました。
 そして、各種不動産検索サイトや不動産会社専用サイトへの登録、情報発信を行ったのです。
 ただ、地域的な需要も少なく、当初よりお客様、他社さんからのお問い合わせはほとんどありませんでした。

5. 2回目の近隣の方へのアプローチの実施

 待っているだけでは時間だけが経過していくため、再度、近隣の方へのアプローチを実施しました。
 するとお隣の方より「所有者の方、売れなくて困ってるの?」とお声がけいただいたため、私の方で「何とか売却しなければいけないんです。やはり、ご購入していただくことは難しいんでしょうか?ご購入いただけるようでしたら、角地になりますし、駐車場としても利用できます。」とお伝えしました。
 そのとき、お客様は「後日、子どもと相談してみます」ということでお話を終えました。

6. 購入意思の取得からの諸条件のすり合わせ

 その後もお客様、他社さんからのお問い合わせは低調に推移していました。
 確かにこれでは地元不動産会社の方も売却が困難だったことは、理解できます。
 ですが、私は諦めませんでした。
 そして、時折、ホームページ等の各種サイトのコメントを変更してみたり、写真を変更してみたり、とアクションを起こしていました。
 そんな中、お隣さんより「子どもと相談した結果、私のほうで隣の土地(物件)を購入してもいいということになりました。ただ、今使える資金に収まるようであれば、購入させていただきます」旨のご連絡をいただきました。
 お隣さんの購入条件は、「金額」と「売主様にて古家を解体してからの引渡し」(更地渡し)というものでした。
 そこで売主様とお隣さん(買主様)との間で再三、再四にわたり、協議を行い、最終的に金額含め諸条件について合意することができました。

7. 売買契約の締結と解体作業の開始

 諸条件について、合意できた後、契約書関係の書類の作成をしました。
契約書関係の書類は、予め買主様にご確認いただいき、後日、買主様のご自宅にて売買契約を締結しました。
 そして、契約締結後、売主様にて古家の解体作業にはいりました。

8. 国土調査による境界標の明示

 古家の解体作業が終わるタイミングのところで国土調査という行政による測量が行われました。
 そのため、売主様、買主様その国土調査に立会いをされ、行政により境界標を設置いただき、境界標の明示ができたのです。

9. 残代金・お引渡し

 現地での境界標の明示を終え、古家の解体工事も完了したところ、残代金・お引渡しの日程の調整にはいりました。
 そして、後日、買主様のご自宅に売主様、司法書士の先生、私とご一緒に伺い、滞りなく残代金の授受、所有権・土地のお引渡しの手続きを終えることができました。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「近隣アプローチ」でした。
 当然ですが、不動産は地域によって需要の数が異なります。
人気エリアは需要が多く、多数のお問い合わせがあります。
逆に地方で需要が少ないエリアでは、お問い合わせも低調です。

 私は地方エリアにおいても多数物件の売却に成功しています。
今、思うとその大半が「近隣アプローチ」からによるものでした。
 例えば、「お隣さんが買う」、「目の前の方がご両親様用に買う」、「町内でちょうど家を探している人がいる」などです。
 
 地方にいけばいくほど、人とのつながりで不動産を売却することができます。
 
 もちろん、インターネット等での広範囲での情報発信も必要です。
それと同様に近隣の方への情報発信、「近隣アプローチ」も重要なのです。
 さらに言うと、「近隣アプローチ」でのキモは「潜在ニーズの顕在化」です。
 難しく聞こえるかもしれませんが、聞き方やアプローチ次第で購入いただけるケースもあるということです。
 
 売却が難しい地方物件、ぜひチャレンジしてみてください、「近隣アプローチ」を。

そして、今回も相場がないところに相場をつくることに成功しました!

関係者のみなさま、本当にありがとうございました。

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