仲介事例【横浜市戸塚区】大手不動産会社に「売れない」と言われた建築不可土地｜接道義務を満たさない元お稲荷様跡地を売却
| ご相談者： | A.S 様（ホームページからのお問い合わせ） 横浜市戸塚区 |
今回ご相談いただいたのは、横浜市戸塚区戸塚町にある土地の売却についてでした。
売主様は以前、大手不動産会社にも売却について相談されていました。
ところが、土地の状況を確認した不動産会社から言われたのは、
「この土地は売れない」
という言葉だったそうです。
理由の一つが、この土地には建物を建てることができないことでした。
一般的な住宅用地として売却できない。
大手不動産会社にも難しいと言われてしまった。
それでも土地を所有している限り、固定資産税や管理の問題は続きます。
そして売主様が特に心配されていたのが、
「このまま売れなかったら、子どもたちに残すことになってしまう」
ということでした。
自分では使わない。
一般的な不動産会社では売れないと言われた。
それでも相続が発生すれば、いずれ子どもたちがこの不動産について考えなければならなくなります。
「自分の代で何とかしたい」
そんな思いを抱え、当社 株式会社リライトへご相談いただきました。
状況
現地を確認すると、確かに一般的な住宅用地として販売するには、いくつもの問題がありました。
最大の問題は接道です。
土地の前には人が通ることのできる通路があります。
しかし、
「土地の前に通路がある＝家を建てられる」
というわけではありません。
建物を建築するためには、原則として建築基準法で定められた道路に一定以上接している必要があります。
今回の土地の前面通路は建築基準法上の道路ではなく、接道義務を満たしていませんでした。
そのため、現状では建物を新築することができない建築不可の土地でした。
また、道路と土地には高低差があり、車両を乗り入れることもできません。
さらに特徴的だったのが、この場所が以前、お稲荷様が祀られていた土地だったことです。
現地には赤い鳥居や石造物などが残っていました。
ただし、お稲荷様については売主様が約15年前に閉眼供養をされていました。
つまり今回の土地は、
建物が建てられない。
車も入れない。
元お稲荷様跡地で鳥居や石造物も残っている。
一般的な不動産会社が住宅用地として販売しようとすれば、かなり買主を見つけづらい土地です。
だからこそ、大手不動産会社も「売れない」と判断したのだと思います。
しかし、私たちはここで少し考え方を変えました。
建物を建てたい人には必要のない土地かもしれない。
でも、
最初から建物を建てる必要のない人だったらどうだろう？
不動産の価値は、すべての人にとって同じではありません。
ここから、この土地を必要としてくれる方を探すことにしました。
解決策
まず株式会社リライトでは、現地調査と法令調査を行い、前面通路の扱いや建築の可否など、この土地が抱えている問題を整理しました。
そして販売する際にも、建築できないという重要な問題を曖昧にはしませんでした。
「建物を建てることができない土地です」
ということを最初から明確にしたうえで、売却活動を開始しました。
住宅用地として買ってくれる人を探すのではなく、
「家庭菜園や趣味のスペースなど、建物を建てることを前提としない使い方はできないか」
という視点から、この土地を必要としてくれる方を探しました。
私は全国の再建築不可や農地、山林、崖地、市街化調整区域など、一般的には売却が難しいと言われる不動産に関わっていますが、こうした物件ほど、普通の不動産と同じ売り方をしてもなかなか動きません。
「誰に売るか」ではなく、「誰ならこの土地を必要とするか」を考える。
ここが重要だと思っています。
そして販売活動を続けた結果、この土地に興味を持ってくださる買主様が現れました。
買主様にも、建築不可であることをはじめ、土地の状況や制約を理解していただきました。
買主様は、関係法令を確認しながら、建築物に該当しない形での倉庫利用などを検討されるとのこと。
そして無事、売買契約が成立しました。
さらに契約の際、買主様から驚くような言葉をいただきました。
「他にも同じような土地はありませんか？」
売主様は「売れない」と言われて困っていた。
ところが買主様は、逆に「同じような土地が欲しい」とおっしゃる。
これこそが、不動産の面白いところだと思います。
そして令和8年9月27日。
当社事務所にて司法書士の先生にも同席いただき、残代金の支払いと物件の引渡しを行いました。
午後6時から手続きを開始しましたが、売主様、買主様、司法書士の先生、当社それぞれが事前準備をしっかり行っていたため、わずか15分ほどで残代金・引渡しが完了。
非常にスムーズな取引となりました。
そして引渡しの際、買主様から売主様へ、
「良い物件を買わせていただきました。ありがとうございます」
という言葉がありました。
私は、この言葉が今回の取引を象徴しているように感じました。
大手不動産会社から「売れない」と言われた土地。
売主様にとっては、「子どもたちに残してしまうかもしれない」と心配していた土地。
ところが、その土地を買った方からすれば、
「良い物件」だったのです。
そして、さらに印象的な出来事がありました。
すべての手続きを終え、売主様と買主様が当社を出られた後、ふと外を見ると、
売主様の方から買主様に握手を求められていました。
きっと売主様も、長年抱えていた不安から解放されたこと、そして自分が所有していた土地をこれから活用してくれる方へつなぐことができたことが、本当に嬉しかったのだと思います。
その光景を見ながら、今回担当した当社スタッフの廣澤と私も、
「良い取引になりましたね」
と安堵しました。
担当者からの一言
今回の取引を終えて、改めて思いました。
「売れない土地」って、本当に売れないのでしょうか。
今回の土地は、大手不動産会社から「売れない」と言われていました。
確かに、接道義務を満たしておらず建物を建てることができない。
車も入れない。
元お稲荷様跡地という特徴もある。
一般的な住宅用地の物差しだけで見れば、売却が難しい不動産です。
しかし、買主様は、
「良い物件を買わせていただきました」
と言ってくださいました。
しかも、
「他にも同じような土地はありませんか？」
とまでおっしゃってくださいました。
売主様にとっては「負動産」になりかけていた土地が、別の方にとっては「欲しい不動産」だったのです。
これが、私が全国の売れない不動産と向き合っていて感じる、不動産の面白さです。
私は、
「相場がないところに相場をつくる」
という考えを大切にしています。
1円不動産や0円でも処分が難しい土地、再建築不可、未接道、農地、山林、市街化調整区域、崖地、底地、借地、私道、持分売却など、普通の不動産会社では扱いづらい物件ほど、そもそも「普通の売り方」が通用しないことがあります。
だからといって、
「売れない」
の一言で終わらせてしまえば、問題は所有者から子ども、そして孫へと引き継がれてしまいます。
人口減少が進み、空き家問題や相続不動産、地方の負動産問題が深刻になっていくこれからの時代、こうした不動産はますます増えていくと思います。
だからこそ私たちは、まずその不動産の問題を一つひとつ調べる。
そして、
「この不動産を必要としている人はどこかにいないか」
と考える。
売主様にとって不要になった不動産を、それを必要としている次の方へつなぐ。
私はそれを、「不動産による縁結び」だと思っています。
今回、最後に見た売主様と買主様の握手は、まさにその瞬間でした。
「売れない不動産はない」――。
もちろん、簡単に売れるという意味ではありません。
それでも、諦めずに調査し、使い方を考え、必要としている人を探すことで、出口が見つかる不動産はあります。
他社で「売れない」と言われた再建築不可・建築不可の土地、相続した空き家、処分できない農地や山林などでお困りの方も、最初から諦めないでください。
どんな不動産にも可能性はある。
株式会社リライトは、これからも全国の「売れない不動産」と真正面から向き合い、売主様から次の所有者へつなぐ方法を探していきます。
同じようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
