買取り事例【東京都府中市】再建築不可＋ゴミ屋敷を買取り｜大手不動産会社でも1年以上売れなかった空き家を直接売却
| ご相談者： | 相続財産清算人（弁護士の先生） 東京都武蔵野市 |
今回のご相談は、一般の所有者様から直接いただいたものではありません。
ある日、以前からお付き合いのある大手不動産会社の担当者から、私のところへ連絡がありました。
「知り合いの弁護士が相続財産清算人に選任されたんだけど、管理している不動産で困っているんです。建替えができないボロ家で、雑草が伸びて近隣からも苦情が来ている。リライトさんで買ってくれない？お願い！」
そんなご相談でした。
物件は東京都府中市紅葉丘にある、古い平屋建ての一戸建て。
しかし、普通の中古住宅ではありません。
建築基準法で求められる接道条件を満たしておらず、原則として建物を取り壊してしまうと新しい建物を建築することができない「再建築不可」の不動産でした。
しかも建物はかなり老朽化しており、長期間十分に管理されていなかったため雑草などの問題も発生。近隣から苦情まで寄せられていました。
相続財産清算人としても、このまま放置しておくことはできません。
とはいえ、
「再建築不可」
「老朽化した空き家」
「大量の残置物」
「境界未確定」
という、一般的な不動産会社では扱いづらい条件が重なっていました。
全国の難あり不動産を扱っている私としては、こういう話を聞いてしまうと放っておけません。
「わかりました。まずは当社で引き受けて、そこから問題を一つずつ整理しましょう」
そうして当社 株式会社リライトで買取りすることになりました。
状況
現地を確認して、まず驚いたのが建物内部でした。
郵便物や書類、本、衣類、家具、食器、家電製品、生活用品などが大量に残されていました。
足元にも物が散乱し、部屋によっては移動するのも大変な状態。
率直に言えば、私が最初に室内を見たときの印象は、
「ゴミ屋敷……というより、ちょっとお化け屋敷みたいだな」
というものでした。
ただ、残置物を撤去すれば解決するほど単純な不動産ではありません。
最大の問題は再建築不可であることでした。
再建築不可物件は、現在ある建物を利用できたとしても、将来その建物を解体すると、原則として新しい住宅へ建替えることができません。
一般的な住宅ローンの利用が難しくなる場合もあり、通常の土地・中古戸建と比べて購入希望者が限られます。
さらに今回は、
境界が確定していない。
建物の登記内容について整理が必要。
既存建物そのものがかなり古い。
大量の残置物が残されている。
という問題もありました。
再建築不可物件の売却では、一つの問題だけを見ていてはいけません。
接道、境界、建物、登記、インフラ、近隣関係――。
一つひとつ確認し、「次の所有者が何に困る可能性があるのか」まで考えて整理することが重要です。
ただし、今回は相続財産清算人が管理している物件。
すべての問題を解決してから売ってください、とお願いしていては話が進みません。
そこで当社は、
境界非明示、契約不適合責任免責、残置物そのまま
という条件で、まず物件を現状のまま買取りました。
売主側に問題をすべて解決してもらうのではなく、
「まずリライトが問題ごと引き受ける」
という方法を選択したのです。
解決策
当社が買取ったことで、相続財産清算人としての売却は一区切りつきました。
しかし、リライトの仕事はそこからが本番です。
今回の案件は、当社スタッフの伊藤が最初から最後まで中心となって対応しました。
大量の残置物を撤去
まず取り組んだのが、建物内に残されていた大量の残置物です。
家具や生活用品、書類などがそのまま残されていたため、これらを撤去。
「ゴミ屋敷」のようだった室内を整理し、ようやく建物そのものの状態を確認しやすくなりました。
測量を行い、境界を確定
続いて行ったのが測量・境界確定です。
再建築不可だからといって、境界まで曖昧な状態でよいわけではありません。
むしろ将来のトラブルを防ぐためには、どこからどこまでが売買対象なのかを明確にしておくことが大切です。
測量を実施し、隣接地との境界を整理しました。そして最終的な引渡し前には、買主様にも現地へお越しいただき、買主様立会いのもと境界標を一つずつ確認していただきました。
建物の表示変更登記
調査を進める中では、建物の現況と登記内容についても整理する必要がありました。
そこで必要な建物の表示変更登記を実施。
再建築不可物件の場合、「どうせ古い建物だから」と建物の問題を後回しにしてしまいがちですが、既存建物を利用する可能性があるからこそ、登記関係もできる限り整理しておくことが重要です。
古い建物だからこそ建物診断を実施
さらに当社では、建物診断（インスペクション）も実施しました。
今回のような再建築不可物件では、既存建物をどの程度利用できるのかが購入判断に大きく影響します。
もちろん、古い建物です。
悪いところもあります。
だからこそ、それを隠して売るのではなく、できる限り現在の状態を調べて購入希望者へ伝える。
これが私たちの考え方です。
「3,000万円で売れる」と言われた。でも1年以上売れなかった
ここまで物件を整えたところで、知り合いの大手不動産会社から、
「この物件なら3,000万円で売れます！」
と言われました。
それならプロに任せてみよう、と販売をお願いしました。
ところが――。
1年以上経っても売れませんでした。
これは今回の案件で非常に重要なポイントだったと思います。
不動産には「査定価格」があります。
でも、
査定価格＝売れる価格
とは限りません。
特に再建築不可、借地、底地、市街化調整区域、農地、山林など、一般的な相場だけでは判断できない不動産ほど、その傾向は強くなります。
そこで最終的に、
「それなら自分たちで買主様を探そう」
と方針を変更しました。
仲介会社を介さず、株式会社リライト自身がこの不動産の特徴を伝え、販売活動を行いました。
良いところだけを伝えるのではありません。
再建築不可であること。
建物が古いこと。
建物診断の結果。
その他、購入するうえで知っておいていただきたいこと。
マイナス部分も含めて伝えたうえで、それでもこの不動産を必要としてくださる方を探しました。
すると、ようやく素晴らしい買主様とのご縁が生まれました。
引渡し直前に判明したことも、そのままにしない
契約が終われば、あとは引き渡すだけ――。
私たちはそうは考えません。
引渡し前にも改めて現地を確認。
その過程で、重要事項説明書に記載していた雨水の処理方法について、実際の状況と異なる可能性があることがわかりました。
「もう契約も終わっているから、そのままでいい」
とはしませんでした。
改めて調査し、内容を整理したうえで買主様へ説明。
訂正についても確認書を取り交わしました。
さらに買主様と一緒に現地を歩き、境界標を確認。
引渡し時の状態についても写真で記録しました。
売ることがゴールではなく、売ったあとに揉めないところまで考える。
再建築不可などの難あり不動産を扱ううえで、私たちが特に大切にしている部分です。
そして無事、売買代金の受領と物件の引渡しが完了しました。
その際、買主様からこんな言葉をいただきました。
「契約から引渡しまで、全てが丁寧で、マイナスの事も隠さず教えてくれた。本当に良い会社だと思いました。」
この一言は、今回ずっと対応してきた伊藤にとっても、私にとっても、とても嬉しい言葉でした。
担当者からの一言
最初に現地を見たときは、
再建築不可。
老朽化した空き家。
大量の残置物。
境界未確定。
登記の整理も必要。
さらに近隣からは雑草について苦情まで出ている。
問題が山積みでした。
そういった不動産を株式会社リライトでそのまま買取り、残置物を撤去し、測量・境界確定、建物の表示変更登記、建物診断まで実施しました。
それでも、大手不動産会社に販売をお願いして1年以上売れなかった。
今回の案件は、改めて不動産の「価格」について考えさせられました。
誰かが「3,000万円で売れる」と言っても、実際に3,000万円で買ってくださる方がいなければ、取引は成立しません。
特に再建築不可物件には、一般的な不動産のようなわかりやすい相場が存在しないことがあります。
だから私は、
「相場がないところに相場をつくる」
という気持ちで仕事をしています。
そして、そのために必要なのは単純な値下げだけではありません。
問題点を調査する。
解決できるものは解決する。
解決できないものは隠さず伝える。
そして、その条件でも価値を感じてくださる人を探す。
これを繰り返していく。
私は全国の再建築不可、空き家、農地、山林、市街化調整区域、借地、底地など、一般市場では売却が難しい不動産と向き合ってきました。
その中で感じているのは、
「売れない不動産はない。ただ、売り方が普通ではない不動産はある」
ということです。
人口減少や高齢化が進む日本では、これから相続不動産や空き家問題はさらに増えていきます。
管理する人がいなくなり、近隣へ迷惑をかけ、最後には「負動産」と呼ばれてしまう。
それを次の世代へそのまま残すのではなく、必要としている人へつないでいくことも、私たち不動産会社の役割だと思っています。
今回も、
相続財産清算人 → 株式会社リライト → 新しい買主様
へと不動産が引き継がれました。
これも一つの「不動産による縁結び」です。
そして今回、最初の買取りから残置物撤去、境界、建物、販売、契約、最後の引渡しまで粘り強く取り組んでくれたスタッフの伊藤にも、本当にお疲れさまでしたと言いたい。
どんな不動産にも可能性はある。
再建築不可だから売れない。
ゴミ屋敷だから買取りしてもらえない。
残置物が多すぎて処分できない。
相続した空き家をどうしたらいいかわからない。
他の不動産会社から断られてしまった――。
そのような不動産でも、最初から諦める必要はありません。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
