仲介事例東京都文京区｜火災で地代収入が消滅…固定資産税だけが残った再建築不可の底地を1,500万円超で売却成功
| ご相談者： | T.T 様（インターネットからのお問い合わせ） 横浜市港北区 |
「収益を生む土地」が、ある日突然「所有しているだけで費用がかかる土地」へ
今回ご相談いただいたのは、東京都文京区向丘1丁目に土地をご所有されていたお客様でした。
対象となる不動産は土地面積約76㎡。
お客様が約11年前に購入された時、この土地には借地人様所有の建物が建っていました。
いわゆる「底地」と呼ばれる不動産で、毎月借地人様から地代収入が入り、その収入で固定資産税を支払っても利益が残る状態でした。
都心エリアの土地を所有しながら安定した収入を得られる資産。
購入当初は、そのような不動産でした。
しかし、約3年前。
誰も予想できなかった出来事が起こりました。
借地人様所有の建物で火災が発生。
建物は焼失し、さらにその火災で亡くなられた方も出てしまう事故となりました。
その結果、借地人様の建物はなくなり、それまで毎月入っていた地代収入は消滅。
さらに更地となったことで住宅用地としての固定資産税軽減措置がなくなり、都心部ということもあり固定資産税の負担が大幅に増加しました。
つまり、
「毎月収入を生む土地」
だったものが、
「毎年高額な固定資産税だけを支払う土地」
へ変わってしまったのです。
お客様もこのまま所有し続けることに不安を感じ、隣接地所有者様に土地を購入してもらえないか、また逆に隣接地を売却してもらえないかなど、何とか解決策を探されました。
しかし、協議はまとまりませんでした。
その後、複数の不動産会社へ相談されたそうですが、提示される条件は厳しいものばかり。
「この土地をどうすればいいのか…」
そんな状況の中、再建築不可物件や借地・底地などの難しい不動産を専門的に取り扱う当社 株式会社リライトへご相談いただきました。
状況
問題は火災だけではなかった…隣地建物の越境により建替え不可
実際に現地調査を行うと、この土地には複数の問題がありました。
場所は東京都文京区。
通常であれば非常に需要が高いエリアです。
しかし不動産は「場所が良い＝必ず売れる」というわけではありません。
対象地は、道路から細い通路を通った奥に土地がある「路地状敷地」でした。
建築基準法では、原則として建物を建築する土地は道路に2ｍ以上接している必要があります。
今回の土地も本来であれば通路幅は約2ｍありました。
ところが現地確認をすると、道路側のお宅の建物の一部が対象地の通路部分へ越境していました。
そのため、有効な通路幅が不足。
隣地建物の越境が解消されなければ、建築確認を取得することができない再建築不可物件でした。
整理すると問題点は、
・路地状敷地
・隣地建物の越境
・再建築不可
・借地人建物の火災事故
・地代収入消滅
・固定資産税負担増加
という状況。
一般的な不動産会社では、通常の住宅用地として販売することが難しく、積極的に取り扱えない理由もここにありました。
解決策
建物を建てる土地ではなく「将来価値のある種地」として販売
当社ではまず現地調査を行い、接道状況、越境状況、周辺環境を確認しました。
確かに現状だけを見ると、
「建物が建てられない土地」
です。
ただ、私は現地で感じました。
「この土地は価値がない土地ではない」
ということです。
文京区という立地。
周辺の土地利用状況。
隣地との将来的な一体利用。
通常の住宅購入者様ではなく、この土地の可能性を理解できる買主様へ届ける必要がありました。
そこで当社では、再建築不可物件や権利関係が複雑な土地の買取実績がある専門業者を中心に紹介。
また、今回については当社だけで抱え込むのではなく、大手不動産会社とも連携。
「誰が買える土地なのか」
という視点で売却活動を進めました。
難あり不動産の売却では、ただ広告を出せば売れるわけではありません。
その不動産の問題点を理解し、それでも価値を感じてくれる買主様とのマッチングが重要になります。
その結果――。
建築できない再建築不可の土地にもかかわらず、
1,500万円以上で売却することに成功。
購入された買主様は、将来的な可能性を見据えた「種地」として評価してくださいました。
お客様からも、
「まさかこの条件で売却できるとは思わなかった」
と大変喜んでいただくことができました。
担当者からの一言
今回の案件は、不動産の難しさを改めて感じた取引でした。
購入当時は地代収入を生む資産。
しかし、火災という予想できない出来事により状況は大きく変わりました。
借地人様の建物がなくなり、収入はゼロ。
残ったのは高額な固定資産税がかかる再建築不可の土地。
お客様が購入された当時、この未来を予想することは難しかったと思います。
人口減少や空き家問題が進む現在、今後このような「所有しているだけで負担になる不動産」、いわゆる負動産の相談は増えていくと思います。
ただ私は、問題があるから価値がないとは考えていません。
今回の土地も、住宅用地として見れば難しい土地でした。
しかし「種地」という別の角度から見ることで、必要としている買主様とのご縁をつなぐことができました。
私たち株式会社リライトが大切にしていること。
それは、
「売れない不動産はない」
という考えです。
相場がないところに相場をつくる。
そして、その不動産を必要としている方へつなぐ。
これこそが、私たちが考える「不動産による縁結び」です。
再建築不可、借地、底地、私道、相続不動産、1円不動産など、他社で断られてしまった不動産でも解決方法が見つかることがあります。
どんな不動産にも可能性はあります。
同じようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
