仲介事例知らない土地に他人のお墓！？農地法の壁に阻まれた相続不動産を贈与で解決｜島根県大田市
| ご相談者： | N.M 様（お電話でのお問い合わせ） さいたま市桜区 |
突然届いた市役所からの通知。
「子どもにこの問題を残したくない」という想い
今回ご相談いただいたのは、埼玉県にお住まいのお客様でした。
始まりは、島根県大田市役所から突然届いた「境界立会いのお知らせ」。
お客様はその通知を見るまで、ご自身が島根県に土地を所有していることすらご存じありませんでした。
なぜなら、その土地は面積わずか23㎡。
固定資産税も課税されておらず、所有していることに気づく機会がなかったのです。
詳しく調べると、登記名義人は昭和2年に土地を購入されたお祖父様のまま。
お祖父様は昭和22年に亡くなられており、その後お母様も亡くなられ、相続登記もされないまま長い年月が経過していました。
さらに境界立会いで現地を確認したお客様は、想像もしなかった現実を知ることになります。
そこには、知らない方のお墓が建っていました。
自分でも知らなかった土地を、別の方が墓地として使用していたのです。
「このまま子どもに迷惑をかけたくない」
そう考えられたお客様は、複数の不動産会社に相談。
しかし回答は、
「売れません」
「対応できません」
というものばかり。
そんな中、全国の再建築不可・農地・山林・処分困難な不動産に対応している当社へご相談いただきました。
状況
現地調査で判明した「農地法」と「所有者と使用者が違う」という問題
ご相談を受け、私は島根県大田市へ向かいました。
現地調査の日。
日本海から吹き付ける冷たい強風、小雪がちらつく中での調査でした。
現地は共同墓地の一画。
確かにお客様所有の土地の上には墓石がありました。
ただ、この土地の問題は「墓地として使われていること」だけではありませんでした。
登記を確認すると地目は、
「畑」。
つまり農地でした。
農地は自由に売買や名義変更ができる土地ではありません。
農地法による許可が必要になります。
そこで農業委員会へ確認したところ、さらに大きな問題が判明しました。
過去に農地から墓地へ変更された際、農地転用許可を取得した記録がなかったのです。
農業委員会から最初に言われた回答は、
「農地法の許可を受けず墓地になっているのであれば、墓石を撤去し、畑に戻してください」
というものでした。
通常の不動産会社が対応できない理由はここにあります。
・相続登記未了
・農地法の問題
・所有者と使用者が違う
・墓地として利用中
・買主を探せない特殊不動産
簡単に査定金額を出して販売できる土地ではありませんでした。
さらに調査を進め、墓石、地域関係者、お寺などから聞き取りを行い、実際に墓地を使用されている方と連絡を取ることができました。
その方は川崎市在住。
お話すると、とても驚かれていました。
何代も前から使用していたため、ご自身の家の土地だと思われていたのです。
長い年月の中で、誰も登記の状態を確認することなく現在まで続いてしまった問題でした。
解決策
農業委員会との協議、国土調査を活用し、贈与という出口へ
今回の目的は高く売ることではありません。
お客様の願いは、
「自分の代で解決し、子どもに負担を残さないこと」
でした。
そのため当社では、通常の売却活動ではなく問題整理から始めました。
行ったことは、
・島根県大田市での現地調査
・役所調査
・農業委員会との継続協議
・墓地台帳確認
・関係者への聞き取り
・墓地使用者様との調整
一つずつ解決への道を探しました。
その中で判明したのが、市による国土調査（地籍調査）でした。
国土調査後、現況に合わせて登記地目が変更されれば、農地法の問題を解消できる可能性がありました。
そこでお客様と一緒に担当部署へ相談。
時間はかかりましたが、無事に調査が完了。
登記地目は、
「畑」から「墓地」へ。
農地法という大きな壁を乗り越えることができました。
その後、墓地使用者様とも複数回協議。
最終的には売買ではなく、
「本来必要としている方へ引き継ぐ」
という考えから、無償贈与という方法を選択しました。
そして当社にて贈与契約を締結。
無事に所有権移転登記まで完了しました。
担当者からの一言
売れない不動産はない。大切なのは出口を探すこと
今回のような土地は、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい案件です。
価格査定以前に、
「誰が所有者なのか」
「誰が使用しているのか」
「法律上どう整理するのか」
そこから解決しなければならないからです。
しかし、私はいつも思っています。
売れない不動産はありません。
必要なのは、その不動産に合った出口を探すこと。
今回のように売買ではなく、贈与が最善の解決になるケースもあります。
また今回改めて感じたことがあります。
それは、
「自分の土地だと思って使っている土地が、実は他人名義だった」
逆に、
「知らない間に自分の土地を誰かが使っている」
ということは、全国どこでも起こり得るということです。
昔から家族で管理している土地、農地、山林、墓地、地方の相続不動産ほど、登記確認がされていないことがあります。
取引完了後、贈与者様からは、
「2022年に相談してから、ようやく所有権移転まで進めることができました。うまく説明できない相談にも親身に耳を傾けていただき、“大丈夫ですよ。一つひとつやっていきましょう”という言葉に救われました。」（こちらは2024年に解決した案件です）
というお声をいただきました。
また、土地を受け取られた受贈者様からも、
「遠方にもかかわらず現地確認をしていただき、必要な説明や対応も安心できるものでした。」
というありがたいお言葉をいただきました。
今回も単なる不動産取引ではなく、人と人をつなぐ、
「不動産による縁結び」
だったと思います。
再建築不可、農地、山林、借地、相続したまま放置している土地など、他社で断られた不動産でも解決方法が見つかる可能性があります。
どんな不動産にも可能性はあります。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
