買取り事例私道・筆界未定・43条許可…。再建築不可物件を建築可能な土地へ再生した解決事例（横浜市）
| ご相談者： | 大手不動産仲介会社 様 横浜市 |
今回の案件は、大手不動産仲介会社様より当社にご相談いただいた案件でした。
「一般のお客様に販売しているのですが、問題が多く、売却が難航しています。リライトさんで買い取ってもらえませんか？」
対象不動産は、横浜市某所の起伏が激しい住宅街にある土地。
現地には老朽化した廃墟が2棟残され、草木が生い茂り、建物全体が見えづらい状態でした。
さらに、
・筆界未定地
・前面私道持分なし
・路地状部分一部共有
・越境問題あり
・住宅ローン利用困難
・建築基準法上、建替えや新築が難しい状態
という複数の問題を抱えており、大手不動産仲介会社でも一般市場での売却が難しい状況でした。
状況
今回特に大きな問題となっていたのは、“筆界未定地”だったことです。
対象地を含め周辺一帯の公図（地図）が未確定状態となっていたため、金融機関の住宅ローン利用も難しく、一般ユーザーが購入しづらい状態でした。
また、前面道路は第三者所有の私道で持分なし。
さらに、建築基準法上の道路として認められていない部分もあり、再建築不可状態となっていました。
加えて、現地には複数の越境も存在。
通常の不動産売買では対応が難しく、多くの不動産会社が敬遠する状態でした。
解決策
当社では、まず土地家屋調査士事務所と連携し、確定測量・境界確認を実施。
しかし、関係者人数が多く、境界確認は簡単には進みませんでした。
さらに測量を進める中で、
・隣地から本地への越境
・本地から隣地への越境
が複数発覚。
その都度、隣地所有者様と協議を重ね、越境に関する合意書を締結しました。
境界確定後は、筆界未定となっていた公図（地図）を訂正。
さらに、前面私道所有者様より通行・掘削承諾書も取得しました。
もちろん、将来第三者へ売却した場合でも効力が継承されるよう、「第三者継承」の文言も追記。
その後、老朽化した建物2棟を解体しました。
そして今回最大のポイントとなったのが、建築基準法第43条に基づく“道路状空地”認定でした。
建築士と連携し、行政と何度も協議を実施。
資料作成・現地確認・協議を繰り返した結果、道路ではない部分について道路状空地認定を取得することに成功しました。
これにより、もともと建替え・新築が難しかった土地を、「建築可能な土地」へ変更。
さらに、隣接地の接道間口不足（約1.8ｍ）問題についても、当社所有地の一部を売却することで改善。
結果として、お隣様の不動産も建替え可能な状態へ改善することができました。
最終的に、当社が2,220万円で購入した再建築不可物件は、建築可能な2区画の土地として再生され、総額3,630万円で売却することができました。
今回の案件は、単純な不動産売買ではありません。
・測量
・境界確認
・越境合意
・公図訂正
・私道承諾取得
・43条許可取得
など、多くの専門家・関係者と連携しながら、泥臭く問題を整理・解決していったことで、不動産価値を大きく改善することができた案件でした。
担当者からの一言
再建築不可物件や私道問題、筆界未定地などは、多くの不動産会社が対応を避ける傾向があります。
ですが、不動産は問題を整理し、正しい手順で調整していくことで、価値を大きく変えられることがあります。
今回の案件も、数え切れないほどの協議・調整を重ね、関係者の皆様にご協力いただいたことで、最終的に建築可能な土地として再生することができました。
「再建築不可だから売れない」
「問題が多くて不動産会社に断られた」
そんな不動産でも、解決方法が見つかるケースがあります。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
