河川敷×農地の“処分不能土地”を国へ移転｜売却不可物件の最終解決策とは？（長野県伊那市）

解決事例

ご相談者：

S.R 様（ホームページからのお問い合わせ）

今回ご相談いただいたのは、長野県伊那市に所在する土地5筆（雑種地4筆・田1筆、合計1,469㎡）についてでした。

売主様は相続により当該不動産を取得されたものの、
「固定資産税は課税されているが場所が分からない」
という状態にあり、将来的に子どもへ引き継ぐことへの不安から、
売却・処分のご相談をいただきました。

地元の不動産会社にも複数相談されたものの、
「売却は困難」「買取も不可」と断られており、
実質的にいらない土地・処分不能不動産となっていました…。

調査の結果、以下の複合的な問題が判明しました。

・対象地は天竜川の河川敷内（河川区域）に位置
・一部が農地（田）であり、農地法の許可が必要
・現況的に農地利用も不可能
・売却・贈与ともに実現性がない
・行政（市・県）への寄付も受入不可

つまり、
**再建築不可物件どころか「そもそも利用・流通が成立しない不動産」**であり、
市場での売却・買取は完全に困難な状況でした。

本件では、通常の不動産売却・買取では解決できないため、
「最終的な処分スキーム」として以下の対応を実施しました。

① 伊那市へ寄付打診 → 不可
② 長野県へ寄付打診 → 不可
③ 国への寄付を検討・交渉

河川区域という特性を踏まえ、
国土交通省との調整・事前協議を重ねた結果、
国による寄付受入が可能となり、所有権移転を実現

結果として、売主様の負担となっていた不動産は
完全に処分（所有権移転）することができました。

・所有権を国へ移転（寄付）
・固定資産税の負担解消
・将来の相続リスクを回避

売主様は長年抱えていた不安から解放され、
「やっと安心して眠れるようになった」とのお言葉をいただきました。

本件は、
・再建築不可
・農地
・河川区域
という複数の制約が重なった、極めて難易度の高い不動産案件でした。

一般的には「処分不可」と判断されるケースですが、
不動産は“売却”だけが解決ではありません。

・買取
・持分売却
・寄付
・用途変更
など、物件の特性に応じた解決策の選択が重要です。

特に今回のような
「いらない土地」「空き地」「調整区域・農地」等については、
専門的な知識と実務経験が結果を大きく左右します。

・売却できない不動産でも処分方法は存在する
・再建築不可物件以上に難しいケースもある
・最適な出口戦略の選定が重要

同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。