買取り事例私道NGで詰んだ再建築不可、突破の全記録（横浜市鶴見区）
| ご相談者： | 大手不動産仲介会社 横浜市鶴見区 |
本件は、大手不動産仲介会社様より
「再建築不可で売却ができず、お客様が困っている」
というご相談を受けた案件でした。
対象は横浜市鶴見区獅子ヶ谷1丁目の空き家。
建築基準法の接道義務を満たしておらず、再建築不可物件。
さらに長屋で単独建替えも困難、金融機関の住宅ローンも利用できないため、一般市場での売却は極めて厳しい状況でした。
売主様としては、相続で取得したものの
「このまま持ち続けるしかないのか…」
と大きな不安を抱えていらっしゃいました。
状況
現地および役所調査の結果、以下の通り複合的な問題が判明しました。
・再建築不可（接道義務未充足）
・長屋で隣家と接続
・境界不明（境界標なし）
・私道接続（建築基準法上の道路ではない通路）
・通行・掘削承諾書なし
・私道は個人＋不動産会社の共有
・共有者の一部が死亡、相続放棄
・建物は老朽化（昭和54年築）
・空き家に害獣（ハクビシン）侵入
特に問題となったのは、私道の通行・掘削承諾が得られていない点でした。
この承諾が取得できない場合、実質的にライフラインの更新や建物利用に支障が生じるため、不動産の売却時には致命的なマイナス要因となります。
解決策
本件では、売主様のご負担軽減と確実な処分を優先し、現状のまま当社にて買取りを実施しました。
その後、再販に向けて以下の対応を行いました。
■確定測量・境界確定
土地家屋調査士と連携し、境界立会い・確定測量を実施。
■私道問題の解決（最大のポイント）
通路所有者である不動産会社へ直接訪問するも、当初は
「承諾は出せない」
と明確に拒否。
しかし、ここで諦めず、粘り強く交渉を継続。
最終的には、通行・掘削承諾書の取得に成功しました。
さらに、共有者である個人が死亡し相続放棄されているという複雑な権利関係についても、実務上可能な範囲で整理・対応。
■空き家管理・害獣対策
ハクビシン被害については専門業者を手配し駆除対応。
再発時にも迅速に対応し、近隣トラブルを未然に防止。
結果
再建築不可かつ私道問題を抱える物件のため、住宅ローン利用ができず、購入層は限定されました。
それでも、問題点を一つずつ解消したことで、
最終的には建築関係の職人の方に売却することができました。
買主様は
「自分で直せるから問題ない」
という明確な利用目的を持っており、一般のエンドユーザーとは異なる視点で価値を見出されていました。
担当者からの一言
本件で最も苦労したのは、やはり私道問題の解決でした。
私道の通行・掘削承諾は、再建築不可物件に限らず、不動産売却において極めて重要なポイントです。
この承諾が得られないだけで、売却自体が困難になるケースも少なくありません。
また、今回のように
・再建築不可
・私道問題
・相続放棄
・老朽化空き家
といった複数の課題が重なると、一般的な不動産会社では対応が難しくなります。
当社では、こうした
再建築不可物件・私道トラブル・いらない土地・空き家の処分・買取
といった難易度の高い案件でも、買取りから再販まで一貫して対応しております。
「この不動産はもう売れないのではないか…」
そう感じている方こそ、一度ご相談ください。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
