解体費670万円・再建築不可・相続放棄…“誰も扱えない土地”を2年かけて解決（横浜市保土ヶ谷区）

解決事例

ご相談者：

O.M 様（ホームページからのお問い合わせ）
埼玉県戸田市

「この不動産を、このまま子どもに残すしかないのでしょうか…」

横浜市保土ヶ谷区峰岡町にある古家付き土地について、娘様よりご相談をいただきました。

複数の不動産会社に相談されたものの、
「再建築できないので扱えない」
「権利関係が複雑すぎて売却は難しい」
と断られ続けていたとのことです。

近隣からは建物の危険性について指摘もあり、
精神的にも追い詰められているご様子でした。

【物理的な問題】
・建築基準法上の接道義務を満たしておらず再建築不可
・土地面積：約270㎡
・築40年以上の老朽化建物2棟
　┗1棟：屋根一部崩落、室内水浸し
　┗1棟：外壁・瓦剥離、鉄骨階段一部崩落
・境界不明
・解体費：約670万円（道路狭小＋残置物多数）

【法的・権利関係の問題】
・相続放棄により所有者の一部が不存在
・差押えあり
・複数の抵当権設定（抵当権者死亡）
・債務未整理

再建築不可物件であることに加え、権利関係が極めて複雑なため、
一般的な不動産流通では対応が困難な状況でした…。

本案件では、「安全確保」「権利整理」「出口戦略」の3つを同時に進めました。

①近隣被害の防止
瓦や外壁の飛散による第三者被害を防ぐため、最低限の補修を実施。
これにより安全性を確保しつつ、近隣への配慮を行いました。

②専門家との連携による権利整理
不動産問題に強い弁護士と連携し、債務整理および差押え・抵当権の調整を実施。
相続放棄による所有者不存在部分についても対応を進めました。

③再建築不可前提での買主探索
「建てられない＝売れない」という固定概念を排除し、
利用目的を限定しない形で全国のネットワークを活用して買主を探索しました。

権利関係の調整および債権者との交渉は難航し、解決まで約2年を要しましたが、

・再建築不可
・境界不明
・老朽化建物あり

という条件のままでも理解いただける買主を見つけることに成功し、
無事に売却することができました。

再建築不可物件は「売れない」と判断されることが多いですが、
実際には利用方法や条件設定によって出口が見つかるケースも少なくありません。

本案件は、物件の物理的問題だけでなく、
相続放棄・差押え・抵当権といった法的問題が複雑に絡んでおり、非常に難易度の高い案件でした。

それでも一つずつ課題を整理し、専門家と連携することで解決に至りました。

なお、本案件について当社の報酬はありませんでしたが、
ご相談者様の不安を解消できたことが何よりの成果だと考えております。

▼本案件の詳細は動画でもご覧いただけます
https://youtu.be/TAkX8uWUP7A?si=Mg8AwwKZnAuUuApX

・再建築不可で売れない
・相続したがどうしていいかわからない
・建物が老朽化して危険
・権利関係が複雑

このようなお悩みでも、解決できる可能性はあります。

同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。