仲介事例【再建築不可】階段の上のRC空き家…2年越しで解決した方法（静岡県熱海市）
| ご相談者： | M.N 様他2名（当社ホームページからのお問い合わせ） 横浜市戸塚区 |
静岡県熱海市下多賀にある空き家について、
売主様より「手放したいが売れない」というご相談をいただきました。
本物件は、建物へ行くために隣接マンションの敷地内を通過しなければならず、
また、急な階段の上に位置していることから、一般の流通が極めて困難な不動産でした。
売主様としては、長年保有してきたものの、維持管理の負担もあり、
「何とか処分したい」という強いご希望をお持ちでした。
状況
本物件は、以下のような複数の問題を抱えていました。
・建築基準法で定める接道義務を満たしていないため、再建築不可物件
・建物は鉄筋コンクリート造（RC造）
・車両の進入ができず、階段のみでのアクセス
・建物へは隣接マンションの敷地を通過しなければ到達できない
・擁壁・地盤・インフラ関係の不確定要素
このような条件から、
仮に建物を解体する場合でも、重機の搬入ができないため、
通常よりも大幅に高額な解体費用が想定される状況でした。
また、RC造であることから、解体そのもののコストも高く、
現実的に「壊して更地にする」という選択も容易ではありません。
さらに、再建築不可であるため、
解体後も新たに建物を建築することができず、
投資対象としても成立しにくい物件でした。
加えて、リフォームを行う場合でも、
資材の搬入や工事動線の制約により、
通常のリフォームよりも大幅に費用がかかる可能性が高い状況でした。
このように、
「解体も難しい・再建築もできない・活用も困難」という、
典型的な“処分困難不動産”の状態でした。
解決策
当社ではまず、本物件の特性を整理し、
一般の個人買主だけでなく、法人・投資家なども含めて幅広く検討しました。
しかしながら、
・再建築不可
・車両進入不可
・第三者の敷地通行が前提
という条件から、
通常の買主層では現実的な利用が難しく、
購入検討に至るケースはありませんでした。
そこで当社は、発想を転換し、
隣接するマンション管理組合へのアプローチを行いました。
その結果、
「第三者が敷地内を通行するリスクを考えると、
管理組合として取得した方が合理的ではないか」
という判断に至り、購入の検討が進みました。
ただし、管理組合での取得には総会決議が必要となるため、
関係者への説明や合意形成に時間を要し、
最終的に約2年の期間を経て成約となりました。
担当者からの一言
本案件は、再建築不可・接道不備・立地制約など、
複数の問題が重なった非常に難易度の高い不動産でした。
また、解体・リフォームいずれを選択しても、
多額の費用がかかる可能性があり、
一般的な不動産としての価値を見出すことが難しい案件でした。
当社としても、どれだけの時間と労力を費やしたか分からないほど、
非常に手間のかかる案件でしたが、
売主様の「何とかしたい」という想いに応えるべく取り組んできました。
結果として、最適な引き継ぎ先を見つけることができ、
無事に成約に至ったことを大変嬉しく思っております。
再建築不可物件や、いらない土地・空き家など、
「売れない」と思われている不動産でも、
視点を変えることで解決できるケースは数多くあります。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
