仲介事例波も届かない限界集落の廃墟と山林21筆（約12,700㎡）を1円で処分 ～相続した空き家・山林を売却した事例～
| ご相談者： | H.A 様（ファイナンシャルプランナーの方のご紹介） 神奈川県厚木市 |
今回ご相談いただいたのは、神奈川県にお住まいのお客様。
知り合いのファイナンシャルプランナーの方から
「クライアントが相続した地方の不動産で困っているので相談に乗ってもらえないか」
とご紹介いただいたことがきっかけでした。
お客様が相続で取得された不動産は
大分県宇佐市の山奥にある土地と空き家。
ただ、その内容を詳しく伺うと
・土地は21筆
・面積は約12,733㎡
・場所は10ヶ所以上に分散
という非常に複雑な不動産でした。
さらにお客様は
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不動産の場所が分からない
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管理できない
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子どもに残したくない
という大きな不安を抱えており、
「この不動産を処分したい」
というご相談でした。
状況
対象不動産は大分県宇佐市の山奥にある限界集落に位置しており、
実際の状況は次の通りでした。
・土地21筆
・合計約12,733㎡
・限界集落の山林・土地
・建物は倒壊した空き家（廃墟）
・残置物多数
・一部は墓地として利用されていた土地
・荒廃した農地
・土砂災害警戒区域
・土砂災害特別警戒区域
さらに調査を進めると
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相続登記未了
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昔の抵当権（休眠担保）あり
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登記地目が宅地だが農地扱いの土地
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現存しない建物の登記
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所有者不明の建物
など、不動産として整理されていない状態でした。
また、現地調査のため訪れた際には
集落内に人の気配がほとんどなく、
自治会の方に話を聞こうと数軒訪ねても不在。
母屋は倒壊しており、
まさに廃墟状態の空き家でした。
通常の不動産会社であれば
売却を断られる可能性が高い不動産です。
解決策
まず売却できる状態に整理するため、
売主様に以下の対応をお願いしました。
不動産整理
① 相続登記
② 休眠担保の抹消
③ 墓地の移転
④ 農地整理
農地については農地法の許可が必要となるため、
農業委員会と協議を行い
非農地証明書を取得
その後
山林へ地目変更登記
を行いました。
さらに
登記地目が宅地でありながら農地扱いとなっていた土地も
同様に整理を行いました。
当社の対応
当社では現地調査のため
大分県宇佐市へ出張（2泊3日）
を行い、
・市役所
・農業委員会
・法務局
・土木関係部署
などで調査を実施しました。
土地が複数箇所に分散しているため
位置特定だけでも非常に時間がかかりました。
未登記建物については
役所と協議を行いましたが
所有者は特定できませんでした。
売却活動
多くの問題を抱えている土地だったため
売却価格は1円
と設定しました。
いわゆる
「いらない土地」「空き家」「山林の処分」
に近い案件です。
売却活動を開始した当初は
問い合わせがほとんどありませんでしたが、
約1ヶ月後
大分県内の方から問い合わせ
をいただきました。
さらに同時期に
別の購入希望者からも申込みを取得。
売主様のご判断により
最初にお問い合わせいただいた方へ売却することになりました。
買主様の利用目的
買主様はこの土地を
・山菜採取
・植林
・しいたけ栽培
などの用途で利用される予定です。
契約条件
今回の売買契約は
・境界非明示
・契約不適合責任免責
・残置物そのまま
・現況有姿
という条件で契約。
司法書士事務所で
売買契約と引渡し
を無事に行いました。
売買代金は
1円。
担当者からの一言
現地で倒壊した空き家を見たとき、
正直
「これ、本当に売れるだろうか」
と思いました。
しかし
・相続登記
・農地整理
・地目変更
・現地調査
・販売戦略
を一つ一つ積み重ねることで、
売主様の
「子どもにこの不動産を残したくない」
という思いを実現することができました。
当社では
・空き家
・山林
・農地
・調整区域の土地
・私道
・持分不動産
・いらない土地
など、処分に困っている不動産の売却・買取相談にも対応しております。
「売れない不動産かもしれない」
そう思われている方も、
ぜひ一度ご相談ください。
