仲介事例市街化調整区域内「納屋のみ用途可」物件を1円で売却（福島県会津若松市）
| ご相談者： | H.K 様 宮城県仙台市 |
福島県会津若松市の市街化調整区域内に所在する築年数不詳の納屋。
当該建物は、市街化調整区域指定時点ですでに「納屋」として存在していたため、
用途は納屋に限定。
仮に建替えが認められる場合でも、
**用途は“納屋のみ”**という厳しい制限がある物件でした。
さらに現況は、
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残置物大量
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害獣の死骸
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天井一部落下
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床の腐食
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窓ガラス破損
という状態。
売主様は相続で取得されたものの、
地元不動産会社では売却に至らず、
当社へご相談をいただきました。
状況
本件の最大の論点は以下の通りです。
① 市街化調整区域内の既存建物
都市計画法第34条の規定上、新たな用途変更は困難。
既存用途（納屋）としての存続が前提。
② 建替え可否の判断
建替えが可能な場合でも、
用途は納屋限定。
住宅への転用は不可。
③ 利用価値の極端な限定
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居住利用不可
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投資利用困難
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金融機関評価ほぼゼロ
通常の流通市場では需要が極端に限定される物件でした。
解決策
① 行政確認の徹底
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市役所開発課への用途確認
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建替え時の扱いの整理
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既存建物の法的位置づけの確認
② 価格戦略の再設計
市場価格形成が困難なため、
1円物件として販売開始。
価格を下げることが目的ではなく、
「市場に流通させる」ことが目的でした。
③ ターゲットの再設定
一般住宅購入層ではなく、
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地元利用者
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納屋用途を求める方
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隣接地所有者
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倉庫・資材置場利用希望者
へとターゲットを明確化。
④ リスク説明の徹底
契約前に買主様へ
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用途制限の再確認
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行政窓口での直接確認
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将来利用リスクの説明
を実施。
1円であっても、
通常案件と同様に契約書・重要事項説明を作成。
■結果
地元の買主様とのご縁が成立。
1円での成約。
報酬はありません。
しかし本件は、
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市街化調整区域
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用途限定建物
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流通困難物件
という、いわゆる“再建築不可に近い流通困難物件”を
実務設計によって流通させた事例です。
担当者からの一言
再建築不可物件、
市街化調整区域、
用途限定建物、
残置物大量物件。
「売れない」のではありません。
正しく整理されていないだけです。
価格の問題ではなく、
構造理解と戦略設計の問題です。
再建築不可物件の売却・買取りでお悩みの方は、
リライトへご相談ください。
