再建築不可　買取はリライト

状況

ご相談者様がご所有されていた不動産は、
一見すると「宅地が複数ある土地」ですが、
実際には簡単に売却できる状況ではありませんでした。

• 老朽化が進んだ空き家が2棟残されており、
  　そのうちの建物では過去に孤独死が発生している

• 一部の宅地は第三者に借地されており、
  　自由に処分できない状態

• 宅地とは別に、
  　排水のためだけに存在する細長い土地が1筆含まれている

という、
権利関係・心理的要因・物理的条件が複雑に絡み合ったちょっと難しい不動産でした。

ご相談者様から伺ったご希望は、
単に「売れればいい」というものではなく、

• この状況でもできるだけ高く売却したい

• いつ頃、いくらで売れるのかを
  　曖昧な見通しではなく、現実的に示してほしい

という、非常に切実で現実的なものでした。
 

実は本件、
初回のご相談時には一度、
当社にて査定書として概要整理を行いご提出しています。
ただし、その後ご家庭の事情や相続全体の調整もあり、
売却自体はいったん見送られることになりました。

時間が空いたことで、
物件の状況が改善することはなく、
むしろ「このままでは管理も難しくなる」という思いが強まり、
昨年4月頃から改めて本格的に売却を進める判断に至りました。

この時点で重要だったのは、
「とりあえず市場に出す」ことではなく、
どう整理し、どの順番で動かせば結果が出るのかを
専門家として明確にすることでした。

解決策

調査・方針整理（机上ではなく現場ベース）

まず行ったのは、
「何でも一緒くたに売らない」という整理です。

• 借地部分は
  　→ 今売っても将来売っても価格差が出にくい
  　→ 返地後の方が市場評価が上がる
  　→ 今回は売却対象から除外

• 売却対象は
  　→ 宅地2筆（各約45㎡、合計約90㎡）に限定

これにより、
「今、最も価値が出る形」に組み替えました。

40社超への買取リサーチ（価格は“探しに行く”もの）

本件で最も泥臭い作業がここです。

売主様に代わり、
40社以上の不動産会社・買取業者へ直接ヒアリングを実施。
机上査定ではなく、

• 解体前提か否か

• 境界未確定リスクの評価

• 水道管越境への考え方

まで踏み込んで条件を確認しました。

結果、
最高額と最低額の提示差は1,000万円以上。

最終的に選定した買主は、

• 最も多かった価格帯より

• 500万円以上高い金額を提示した不動産会社

「問題があるから安い」ではなく、
“どうすれば事業化できるか”を理解している会社を
買主として選定しました。

契約後が本当のスタート（ここからが本番）

本件の売買契約には、以下の条件がありました。

1. 隣地所有者立会い証明書付きの確定測量図の交付

2. 水道引込み管是正工事に関する協力承諾書の取得

3. 売主による既存古家2棟の解体撤去後の引渡し

契約は成立しましたが、
一つでも欠ければ引渡し不可＝契約解除の可能性がある内容です。

すぐに土地家屋調査士と連携し確定測量を開始しましたが、
隣地所有者と連絡が取れない期間が続き、
時間だけが過ぎていきました。

正直、
「このまま期限が来てしまうのでは…」
という場面もありました。

しかし粘り強く調査を続けた結果、

• 通常は海外在住の隣地所有者と連絡が取れ

• 立会い・証明書取得に成功

さらに測量中に判明した越境についても、
将来是正する旨の覚書を締結し整理。

解体工事では、
当社営業と解体業者が
近隣一軒一軒に直接挨拶を行い、
トラブルなく完了しました。

解決の結果

すべての条件が整い、
売主様・買主様同席のもと、
無事に引渡しを完了。

老朽空き家、借地、境界、越境…。
一つでも放置すれば進まない案件でしたが、
現場対応を積み重ねることで
「高値」かつ「確実」な売却を実現できました。

担当者からの一言

難あり不動産は、契約がゴールではありません。

むしろ、
契約後にどれだけ動けるかで
結果は大きく変わります。

当社は

• 価格を探しに行き

• 条件を整理し

• 現場で汗をかき

• 引渡しまで責任を持つ

その積み重ねで
「売れない不動産」を「売却できる不動産」に変えています。

同じように
再建築不可・空き家・相続不動産でお困りの方は、
一度ご相談ください。