再建築不可　買取はリライト

状況

調査を進めると、以下のような課題が重なっていることが分かりました。

• 借地面積 約33㎡と非常に狭小

• 境界が不明確

• 本来2階建予定の建物が3階建で建築・登記

• 建築基準法上の建蔽率超過

• 築約30年・リフォーム履歴なし

• 建物は母名義、借地権は娘名義という権利関係の分離

さらに借地権特有の問題として、
地主様から
譲渡承諾料・増改築承諾料・更新料・地代増額
といった条件が提示され、
当社としての買取りは事業収支上成立しないと判断しました。

解決策

■ 課題の整理と方針転換

買取りができない状況を正直に売主様へお伝えしたところ、
「他の不動産会社からも難しいと言われている」
と、大きな不安を抱えていらっしゃいました。

そこで当社は、
買取りに固執せず、仲介として解決を目指す方針に転換。

借地権譲渡にかかる費用負担が大きい点に着目し、
地主様へ
「借地権を地主様ご自身で買い戻す選択肢」
をご提案しました。

■ 解決への転機

地主様との複数回の協議と建物内見を経て、
最終的に
地主様ご自身が買主となる
という合意に至りました。

これにより、
第三者への借地権譲渡に伴う複雑な承諾条件を回避し、
取引を前に進める道筋が見えてきました。

■ 法的課題：成年後見制度と裁判所許可

しかし、次に立ちはだかったのが成年後見の問題です。

建物の所有者であるお母様は長年施設に入所されており、
実際に面談を行った結果、
売却に関する意思確認が困難な状態であることが判明しました。

そのため、

• 娘様が成年後見制度を利用

• 家庭裁判所へ申立て

• 約6か月後に成年後見人として選任

という手続きを経ることになりました。

さらに、
成年被後見人の不動産売却には家庭裁判所の売却許可が必要
という重要なプロセスも加わりました。

■ 年末という時間制限下での対応

地主様からは
「年内でなければ購入しない」
という条件が示される中、

• 裁判所の売却許可取得：12月17日

• 契約・引渡し予定日：12月26日（法務局最終日）

という極めてタイトなスケジュールで進行。

契約前日には、
「今回の裁判所の許可内容では登記ができない可能性がある」
という事態も発生しましたが、
司法書士の先生と裁判所が連携し、当日朝に必要書類を再取得。

■ 解決結果

契約当日は、

• 重要事項説明・契約内容の確認

• 売買契約締結

• 売買代金決済

• 所有権移転登記

をすべて年内・法務局最終日に完了。

時間的・法的に非常に厳しい条件下ではありましたが、
無事に引渡しまで終えることができました。!(^^)!

■ この解決事例のポイント

本件の解決につながったポイントは、

• 買取りが難しくても仲介という選択肢に切り替えたこと

• 借地権物件の特性を踏まえ、地主様を買主とする提案

• 成年後見・裁判所許可といった法的手続きを丁寧に整理

• 年末最終日という制限下でも関係者と密に連携したこと

にあります。

担当者からの一言

借地権付建物、
名義が分かれた不動産、
成年後見が必要なケースなど、
一見すると「解決不可能」に見える不動産でも、
整理と選択肢次第で出口が見えることがあります。

当社では、
不動産の条件だけでなく、人の事情も含めた解決
を大切にしています。

「これは無理かもしれない」と感じた時こそ、
ぜひ一度ご相談ください。