再建築不可　買取はリライト

状況

解決策

弊社で行った調査・対応

1.法令上の制限・建築可否の精査
　まずは市役所で法令上の制限の調査を実施。
物件は接道幅が2ｍ未満で建築基準法で定める接道義務を満たしておらず、再建築・増改築不可の状態であることが判明しました。
しかし現況建物については、「一般住宅として第三者が使用することは可能」との確認がとれたため、売却や貸与による活用の可能性があることを所有者へご報告しました。

2.物件状況の把握と費用資産
　提携リフォーム会社による現地確認を行い、建物の修繕費用と片付け費用を試算。
リフォーム費用500万円超との見積りが出されたことから、従来型のリフォーム賃貸は費用対効果の面で難しいと判断しました。

3.売却支援→直接買取で対応
　「母が元気なうちに手放したい」というご家族の強い意向を受け、私の方で直接買取りを行う形でご提案。
売買契約書を作成のうえ、事前にご確認いただき、速やかに契約・引渡しを実施。

再活用のフェーズ：DIY活用による収益化支援

再活用スキームの概要
契約形態：使用貸借契約（無償貸与）
特約：DIY改修を借主負担で実施／転貸・民泊可（収益を借主が得る）
契約期間：5年
建物状態：残置物あり、未改修のまま引渡し

4.行政対応・民泊活用の可否調査レポート
　借主様による民泊（住宅宿泊事業法）利用の可否についても、弊社にて市役所各部署と事前に調整・相談。
窓口のたらい回しにより借主様が対応に苦慮した際には、弊社が代行して窓口調整・紹介を実施。
結果的に、借主様側でも必要な確認ができ、民泊利用に向けた準備が整いました。

結果
本件は、

・売却困難とされた空き家を速やかに処分
・残置物、老朽化、建替え不可という3重苦を抱える物件でも活用ルートを確保
・借主様によるDIY再生＆民泊運用という実需ベースでの利活用

という、難易度の高い案件でありながら、貸主・借主様双方にとって有益な形で着地することができました。

ポイントと考察
・市街化調整区域かつ接道義務不適合物件でも、用途制限の確認を徹底することで
　「住宅としての利活用」が可能なケースがある。
・高額リフォームが必要な物件であっても、「DIY＋使用貸借＋転貸収益化」のスキームで
　柔軟に活用が可能。
・信頼できる借主様とのマッチングと事前調整によって、空き家再生の実現性が
　大きく高まる。
・自治体との調整支援も、不動産会社としてのサポート価値の1つ。

担当者からの一言

　空き家を『負の遺産』にしないために最も重要なことは、**「活かす方法を考える姿勢」と「人との信頼関係」**です。
再建築不可、残置物、老朽化、法規制…どれだけ条件が厳しくても、その先に希望を見出す力が私たちの使命です。
今回のようなケースでも、「ご家族の想い」と「借主様の熱意」をつなぐことで、空き家が新たな命を吹き返しました。
空き家処分や再活用でお困りの方は、ぜひ一度、当社までご相談ください。

空き家の売却・買取・活用でお困りの方へ
・市街化調整区域でも諦めない
・建替え不可でも活用できる可能性あり
・残置物があっても引受可能
・法務・行政調査もサポート

▶空き家に関するご相談は【株式会社リライト】まで
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