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借地権付建物は売りづらい!?

 みなさん、こんにちは。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

 今回は、借地権付建物について。

建て替えができない 借地権
※写真は東京都文京区 未接道で建替えができず、老朽化した借地権付建物(売却済み)

 不動産売買に際して「借地権」という言葉自体耳にしない方も多いかと思います。
この借地権とは土地所有者、つまり地主から土地を借りて、その土地に建物を建築するかわりに地代を支払うというもの。
土地の所有権は地主、建物の所有権は借地人という形態となります。

 この借地権、見た目では所有権物件なのか、借地権物件なのか見分けがつきません。
借地権物件は比較的場所がよく、お寺周辺に多いイメージがあります。

 借地権物件の売買や建替え、抵当権の設定等の際には地主の承諾が必要で、その承諾をもらうために地主に対して多額の承諾料というハンコ代を支払うことが一般的です。
地主と借地人でよく揉めているのが地代の他にこのハンコ代が高いとか、安いとかで揉めているのをよく見聞きします。(借地権物件は地主と借地人が様々がことで揉めているということが多々あります)

 場所にもよりますが、横浜市で所有権物件が4,000万円の場合、借地権物件では3,000~3,500万円前後のような気がします。
ただ、借地権物件で注意しなければならないことが1つ、それは住宅ローンが借りづらいこと。
というのも、借地権物件は所有権物件と異なり、一般的に土地に抵当権の設定ができません。
そのため、借地権物件は金融機関の評価が渋く、そもそも取扱いをしていない金融機関や物件価格の90%まで等上限を設定している金融機関もあります。(一部の金融機関では35年返済でかつ、金利優遇もご利用いただけるところもあります)
どんなに良い物件でもその物件の価値は住宅ローンが利用できるかどうかが大きなポイントとなります。

 借地権物件は売りづらいのか?
答えは所有権に比べて売りづらいということは確かです。
地代はかかるものの、土地については借地しているだけなので土地の固定資産税がかからないというメリットもありますし、最悪使わなくなったら更地にして返地すればあと腐れもなくすっきりできます。
やはり、不動産には一長一短があるのですね。ふむふむ。