再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。



古い家の売却を進めている途中で、室内への雨水の侵入がわかったら、どうすればよいのでしょうか。

　まず大切なのは、確認できた被害と、まだわからない原因を分けて整理すること。

そして、その情報を売主様・買主様で共有し、調査や補修、売買条件について改めて検討することだと私は考えています。

雨水が入ったからといって、その時点で売却を諦めるとは限りません。

ただし、これまでと同じ条件で契約できるとも言い切れません。

今日は、契約を予定している物件の現地で、その難しさを実感しました。

■休日の朝7時30分、現地で待っていたのは大量の雑草と蚊

今日は火曜日。

本来ならお休みですが、朝7時30分から契約予定の案件の現地確認へ行ってきました。

久しぶりに訪れた現地は、雑草がすっかり生い茂り、大変な状態に。

建物の周囲を確認しようにも、草があると足元や建物の下の方が見えにくくなります。

さらに困ったのが、蚊。

とにかく数が多く、50か所くらい刺されてしまいました…。

朝から蚊にだけは大歓迎されてしまったようです。

ただ、この日の本当の驚きは、建物の中にありました。

■外は晴天。それでも、室内の床には大量の雨水が

台風の翌日だった今日。

老朽化した建物の中を確認すると、まさかの光景が広がっていました。

室内に大量の雨水が入り、床が水浸しになっていたのです。

窓の外には青空が見えているのに、足元には水が広がっている。

その落差に驚きました。

契約を予定している物件ですから、正直なところ、この状態で無事に契約できるかは、何とも言えません。

なお、今回確認できたのは「室内に雨水が入り、床が濡れていた」という事実です。

どこから、どのような経路で入ったのか、補修にいくらかかるのかまでは、現時点で断定できません。

建物が古いからといって、原因をひとまとめにしてしまうのも違います。

目の前の状態と、原因についての推測は、分けて考える必要があります。

■「契約前にわかった」と考えれば、不幸中の幸い

もちろん、水浸しになっていて良かった、という話ではありません。

ただ、晴れた日の確認だけでは、気づけなかったことがある。

今回、台風翌日に訪れたことで、それが表に出てきました。

もし今回の状態を知らないまま話が進んでいたら、買主様は建物について十分な判断材料を持てなかったかもしれません。

そう考えると、契約前にわかったのは不幸中の幸いです。

売主様にとっても、せっかく進んでいる売却の話に新たな問題が見つかるのは、心配なことだと思います。

それでも、ここで立ち止まって確認することには意味があります。

私が大切にしたいのは、契約を結ぶことだけでなく、わかったことを共有し、納得して判断していただくことです。

■雨水の侵入が見つかったとき、契約前に整理したいこと

今回のような場面で、私が実務上大切だと考える確認事項は、次のようなものです。

以下は今後の対応を考えるための整理であり、この物件ですべて実施済みということではありません。

1．発見時の状態を記録する

いつ、どの部屋の、どの範囲が濡れていたのか。写真と日時を残し、後から関係者が確認できるようにします。

2．被害の状態と原因を分ける

水が見えた場所だけで、侵入経路まで決めつけないこと。必要に応じて建築士や補修業者などに相談し、調査できる範囲と、その限界も確認します。

3．買主様が判断できる情報を共有する

濡れている範囲、原因の確認状況、補修の見通し。

わからない点も含めて伝え、購入後にどう使う予定なのかも踏まえて検討します。

4．補修・費用・日程を改めて相談する

誰がどこまで対応するのか、費用をどう考えるのか、契約予定を見直す必要があるのか。

価格だけを動かせば済む問題とは限りません。

買主様が建物を利用する予定なら、使える状態にするまでの負担が判断に関わります。

売主様としても、補修費用をかける前に、売却の方向性と合わせて考えることが大切です。

■再建築不可物件を検討するときにも、建物の確認は大切

再建築不可物件など、建替えに制約があり、今ある建物を活用する前提の取引では、建物の状態が購入判断に大きく関わると私は考えています。

価格に目が向いていても、実際に使うまでに必要な調査や補修の見通しが立たなければ、買主様は判断しにくくなります。

だからこそ、売却に向けて大切なのは、良いところと、気になるところの両方を把握することです。

今回の物件自体が再建築不可かどうかとは別に、「晴れの日の一度の確認だけで、建物の状態をわかったつもりにならない」という点は、古い家の取引に共通する学びでした。

皆さんが所有している古い家や空き家も、最後に中を確認したのは、どのような天気の後だったでしょうか。

■まだ契約の行方はわからない。それでも、次の判断につながる確認だった

今回の契約がどうなるかは、まだわかりません。

ただ、問題が見つかったことで、これから何を確認し、何を相談すべきかが見えてきました。

売却が難しい不動産に向き合う仕事では、予定通りに進まないこともあります。

そんなときこそ、目の前の事実を一つずつ整理し、次の方法を考えていきたいと思っています。

蚊に50か所くらい刺されたのは、さすがにこたえましたが…。

それでも、朝から現地へ行った意味はありました。

古い家や空き家に問題が見つかっても、すぐに「もう売れない」と決めつける必要はありません。

まずは現状を把握し、その物件に合った進め方を考えるところからです。

株式会社リライトは、横浜を拠点に、全国の再建築不可物件や空き家など、売却・処分が難しい不動産のご相談に対応しています。

大切な不動産を、問題も含めてどう次につなぐか一緒に考えていきましょう。

同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。