再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。



　今回は、リゾートマンションの会員権と共有持分について。



「もう施設は利用できない。それなのに、不動産の名義と税金だけが残っているんです」

先日、当社に寄せられたリゾート施設の共有持分処分のご相談。

　お話と資料から見えてきたのは、運営会社の倒産後、会員として利用できない一方で、相続した土地・建物の共有持分と固定資産税の負担が残っているという問題でした。

かつては、家族旅行を楽しむための会員権だったのかもしれません。それが次の世代にとっては、どう手放せばよいのかわからない不動産になってしまう。

全国の売れない不動産と向き合う私にとっても、他人事にはできないご相談です。

今回は、建物共有型のリゾート会員権について、所有するリスクと、共有持分だけが残った場合の処分方法を解説します。

※ご相談は現在調査中です。施設名・個人情報は伏せ、一般的な制度と今回の相談内容を分けてご紹介します。

リゾート会員権と、不動産の共有持分は別のもの

リゾート会員権には、施設を利用する契約上の権利を中心としたものと、土地・建物の共有持分を持つ仕組みを組み合わせたものがあります。

共有型では、次の二つを分けて考えることが大切です。

確認する権利	内容	確認資料
会員としての利用権	予約・宿泊・施設サービスなどを利用する権利	会員規約、契約書、承継に関する通知
不動産の共有持分	土地や建物を他の人と割合で所有する権利	土地・建物の登記事項証明書

例えば、建物の「数百分の一」を所有していても、特定の一室を自由に使えるという意味ではありません。

利用方法は、共有者間の取り決めや契約などにも左右されます。

ここで注意したいのが、会員を辞める手続きと、不動産を手放す手続きは別ということ。

会員証を返したり、施設を利用しなくなったりしても、それだけで共有持分がなくなるわけではありません。

また、建物一棟全体の共有なのか、区分所有された一室の共有なのかでも扱いが変わります。

マンションの共用部分や敷地利用権には分離処分の制限があるため、「共有持分」という言葉だけで処分方法を決めることはできません。参考：区分所有法

運営会社が倒産すると、なぜ困るのでしょうか

共有型では、不動産の所有権を会員自身が持っています。

運営会社が倒産しても、その持分が当然に消滅したり、そのまま運営会社の破産財産になったりするわけではありません。

ただし、それは「今までどおり泊まれる」「買った金額で売れる」という保証ではありません。

後継事業者が運営を引き継ぐ場合もあれば、利用条件が変わったり、施設が使えなくなったりする場合もあります。

倒産したという情報だけで会員権が消滅したと決めつけず、破産管財人の通知や事業承継の内容を確認する必要があります。

所有権が残ることには、資産を持ち続けられる面と、所有者としての負担から離れられない面の両方があるのです。

リスク① 利用していなくても、税金の問題が残る

固定資産税は、宿泊した回数に応じて発生するものではありません。

さらに、通常の共有不動産の固定資産税には、共有者の連帯納税義務があります。

共有者間で持分に応じて負担を分けていても、自治体に対する納税義務が、その金額だけに限定されるとは限りません。参考：横浜市「共有の固定資産に係る固定資産税」

ただし、区分所有家屋などには課税の特則があります。対象となる土地・建物、共有の形態、通知書の宛名、請求されている金額の性質を、所在地の自治体に確認することが必要です。参考：地方税法

「今払っている金額が少ないから大丈夫」と、そこだけで判断することはできません。

リスク② 修繕費や管理費の負担が問題になる

建物は、使っていなくても傷みます。

雨漏り、設備の故障、外壁の劣化。運営会社がいなくなっても、建物の維持管理という課題は残ります。

民法では、共有物の管理費用などは、原則として持分に応じて負担するとされています。参考：民法253条

ただし、倒産によって過去の年会費や新たな修繕費の請求が、すべて当然に有効になるわけではありません。

反対に、すべて消えるわけでもありません。

誰が、どの契約や決議に基づき、何の費用を請求しているのか。

管理組合の有無や規約も含めて確認する必要があります。

リスク③ 建物の事故で、所有者責任を問われる可能性がある

例えば、外壁が落下し、通行人や隣地の建物に損害を与えた場合です。

建物の設置・保存に欠陥があり、それによって損害が生じたときは、占有者や所有者の責任が問題になります。

民法717条の所有者責任は、過失がないという理由だけでは免責されないものです。

共有者が負う具体的な責任範囲は、事故原因や所有・管理関係に応じた検討が必要です。

「持分が小さいから、賠償も必ずその割合で済む」とは考えないことが大切です。

なお、今回の相談先で事故が起きているという話ではありません。

建物の現況、管理者、保険の加入状況は、これから確認すべき事項です。

リスク④ 自分一人では、建物全体の売却や解体を決められない

自分の持分を処分することと、建物全体を処分することは違います。

民法上の通常の共有では、管理に関する事項は持分価格の過半数、重大な変更は原則として全員の同意が必要です。

保存行為などには別の扱いがあり、所在不明共有者への対応制度もありますが、一人で自由に決められるわけではありません。参考：法務省「新制度の概要・ポイント」

共有者が多いほど、連絡先の確認や合意形成に手間がかかります。

相続が重なれば、現在の権利者を特定するだけでも大きな作業になってしまいます。

リスク⑤ 処分できないまま、次の相続を迎える

会員として使っていなくても、不動産の持分は相続の対象になり得ます。

親の思い出が詰まった会員権だからこそ、簡単に手放せなかった。

その気持ちは、私にもよくわかります。

だからこそ、元気なうちに資料を整理し、家族と今後を話しておくことが大切です。

なぜ、共有持分は「無料でも売れない」ことがあるのか

買主様の立場で考えると、理由が見えてきます。

施設を利用できるのか。

年間いくら負担するのか。

修繕が必要になったら誰が決めるのか。

そして、自分が手放すときには引受先があるのか。

これらがわからなければ、価格が安くても引き受けにくいものです。







 

持分売却では、所有するメリットと、引き継ぐ負担の両方を説明できることが必要です。

私は、再建築不可の物件、山林、農地、私道、市街化調整区域の分家住宅など、さまざまな「売れない不動産」に向き合っています。

それぞれ法令や事情は違いますが、次の所有者が安心して判断できる材料をそろえることは共通しています。

単に「いらないので引き取ってください」では、話が進みにくいのです。

処分方法① 他の共有者や、現在の運営・所有関係者への譲渡

まず候補となるのは、他の共有者や、施設の管理・再生・権利集約に関わる事業者です。

持分をまとめることに意味がある相手なら、売却や無償譲渡について話し合える可能性があります。

ただし、相手に引き取る義務があるわけではありません。

当社としても、まず「現在、誰がこの施設に関わっているのか」を整理し、相談できる相手を探すところから検討します。

処分方法② 第三者への売却・買取

通常の共有持分は、原則として他の共有者全員の同意がなくても譲渡できます。

ただし、会員資格の承継条件、土地と建物の関係、区分所有法上の制限などは別途確認が必要です。

会員権として利用できる状態なら、会員権市場での売却を検討できます。

しかし、利用できない不動産持分だけの場合は、同じようには査定できません。

共有持分の買取を扱う会社でも、再利用や再売却の見通しが立たなければ、買取が難しい場合があります。

有料での引取りを検討する場合も、費用だけで判断しないことが大切です。

• 譲受人は、実態のある相手か


• 対象の土地・建物の持分を、漏れなく移転できるか


• 登記完了と費用の支払いをどう結び付けるか


• 未払金や、既に発生した負担をどう扱うか

契約書に「今後の負担は買主が負う」と書くだけで、自治体など第三者に対する責任まで当然に消えるわけではありません。

処分方法③ 共有持分の放棄

民法255条には、共有者が持分を放棄すると、その持分が他の共有者に帰属する仕組みがあります。

ただし、「いらないと宣言して終わり」「法務局に行けば一人で名義を消せる」というものではありません。

放棄の意思表示と、持分移転登記は分けて検討する必要があります。

登記は原則として持分を取得する側との共同申請になるため、協力が得られなければ、登記手続きを求める訴訟などが必要になる場合があります。

共有者が多数の場合は、相手方の調査、相続関係の確認、登記や裁判の費用が大きな課題になります。

過去に発生した債務も、放棄で当然に消えるわけではありません。

対象の持分を独立して放棄できるかも含め、弁護士・司法書士と、効果と費用を確認して選ぶ方法です。

処分方法④ 共有物分割などによる共有関係の解消

通常の共有不動産では、協議や裁判によって共有関係を解消する方法があります。

他の共有者が持分を取得して金銭を支払う方法や、競売して代金を分ける方法などです。参考：民法256条・258条

ただし、共有者が多いリゾート施設では、関係者の特定や手続きの費用が大きくなります。

競売になっても、買い手が現れる保証はありません。

また、区分所有建物の共用部分などには、分割を請求できない場合があります。参考：区分所有法12条

「裁判をすれば必ず簡単に処分できる」と考えず、権利の形態と費用対効果を確認することが大切です。

国庫帰属や相続放棄では、解決できないのでしょうか

相続土地国庫帰属制度は、一定の条件を満たした土地のための制度です。

建物の共有持分は対象ではなく、建物がある土地も申請できません。

共有土地は、共有者全員で申請する必要があります。

リゾート施設の「自分の持分だけ」を、国に引き取ってもらう制度ではありません。参考：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

相続放棄も、その持分だけを選んで放棄する手続きではありません。

預貯金なども含めて相続を放棄する制度で、原則として、自分のために相続が始まったことを知ったときから3か月以内の手続きが必要です。

既に相続を承認している場合などは、個別の確認が欠かせません。

処分の第一歩は、持っている権利と負担を調べること

今回のご相談でも、まずは登記情報、会員規約、会員証、パンフレット、税金の資料、倒産後の案内などを確認しながら、権利関係の整理を進めています。

今後の判断には、次のような調査も必要です。

調査先・資料	確認すること
法務局・登記事項証明書	対象の土地・建物、持分、共有者、担保権
自治体の税務担当	納税義務者、課税の対象、未納の有無
管理者・運営関係者	管理体制、利用可否、契約・費用負担
現地確認・建物資料	建物の状態、修繕の必要性、保険の状況
自治体の建築・都市計画担当	再利用する場合の用途・接道・建替え等の制限

現地調査は、立入りの権限や許可を確認して行います。今回も、建物の状態を確認できていない段階で「廃墟になっている」などと決めつけることはしません。

処分費用も一律ではありません。

資料取得、権利者調査、登記、専門家への依頼、必要に応じた裁判や引取り費用などを分けて見積もり、どこまで進めるかを判断します。

遠回りに見えても、わからないことを一つずつ減らす。その作業が、引受先との話し合いを進める土台になります。

家族の思い出を、次の世代の悩みにしないために

リゾート会員権を買った当時には、家族との楽しい時間や、将来への期待があったはずです。

その選択を、今の状況だけで責める必要はありません。

ただ、利用する仕組みが変わり、建物が古くなり、所有者の世代も変わる。その中で、持ち続ける意味や負担を見直す時期はやってきます。

今回のご相談も、まだ解決したわけではありません。

それでも、登記と資料を読み、関係者を探し、一つずつ可能性を確かめていくことはできます。

皆さんのお手元にも、長年使っていない会員証や、内容をよく確認していない固定資産税の通知書はありませんか。

「もう手放せない」と決める前に、まずは今の権利と負担を確認してみましょう。

横浜の株式会社リライトでは、再建築不可や空き家、共有持分など、売却・処分が難しい不動産のご相談に向き合っています。

一人で抱えていた問題も、一緒に整理することで、次にすべきことが見えてきます。

同じようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。