再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、住宅ローンの重要なことについて。

「銀行で○○万円まで借りられます。」

そう言われると、多くの方は安心します。

しかし、それは本当に安心なのでしょうか。

私は再建築不可物件や借地権、市街化調整区域など一般的な不動産会社が扱わない不動産を数多く売買していますが、住宅ローンが原因で住み替えや売却を余儀なくされた方も少なくありません。

昨日参加したファイナンシャルプランナー勉強会では、改めて

住宅ローンは「借金」ではなく「人生最大の固定費」

という言葉が印象に残りました。

今回は、その中でも住宅購入前にぜひ知っていただきたいポイントをまとめます。

---

① 借りられる金額と返せる金額は違う

金融機関は、

「いくら貸せるか」

を審査します。

しかし、

「35年間安心して返済できるか」

までは保証してくれません。

例えば

• 教育費
• 車の買い替え
• 親の介護
• 修繕費
• 金利上昇
• 老後資金

これらは必ずと言っていいほど人生で発生します。

だから重要なのは

借りられる金額ではなく、返せる金額。

これが住宅ローンの大原則です。

---

② 50年ローンは本当に得なのか？

最近増えている50年ローン。

確かに毎月の返済額は下がります。

しかし、

同じ4,000万円でも

35年返済より

総返済額が1,000万円以上増えるケース

も紹介されていました。

つまり

月々は楽でも、

総支払額は大きくなる。

ここを理解しないと危険です。

---

③ ペアローンには大きな落とし穴がある

最近非常に増えているのが

ペアローン。

夫婦で借りるため、

高額物件も購入できます。

しかしデメリットもあります。

例えば

・出産で奥様が休職

・ご主人が転職

・どちらかが病気

・離婚

こうした場合、

住宅ローンだけが残ることがあります。

さらに一般的な団信では

夫が亡くなっても

妻のローンは残るケースもあります。

借りる前に

「もしも」を考えること

が重要です。

---

④ 金利は今後も重要になる

これまで超低金利時代が続きました。

しかし現在は

政策金利も上昇し、

住宅ローン金利も上昇傾向です。

たった

金利1％違うだけ

でも

総返済額は数百万円～数千万円変わります。

変動金利を選ぶ場合も

「5年ルール」「125％ルール」

だけを安心材料にしないこと。

未払い利息というリスクも理解しておく必要があります。

---

⑤ 住宅ローンだけで生活は考えない

資料の中で非常に共感したのが

管理費・修繕積立金も固定費

という考え方。

マンションなら

管理費

修繕積立金

固定資産税

戸建なら

屋根

外壁

給湯器

水回り

これらの修繕費も

住宅ローンと同じように積み立てていく必要があります。

---

再建築不可物件ならさらに注意

再建築不可物件は

住宅ローンが利用できる金融機関が限られます。

さらに

売却時にも住宅ローンが利用しづらいため

市場が狭くなることがあります。

だからこそ

購入前には

• 将来売却できるか
• 現金化できるか
• 修繕費はいくらかかるか

まで考える必要があります。

---

まとめ

私は全国の売れない不動産を扱っていますが、

住宅ローンが苦しくなって相談に来られる方を何人も見てきました。

皆さん共通しているのは、

「借りられたから借りた」

ということ。

住宅ローンは、

家を買うためのお金ではありません。

家族の未来を支えるためのお金です。

だからこそ、

「借りられる金額」ではなく、

「返せる金額」を基準に住宅購入を考えてください。

それが、10年後、20年後に「あの時そうして良かった」と思える一番の近道です。