再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。



　今回は、令和8年度の路線価について。

7月1日、2026年分の路線価が公表されました。

ニュースでは

「東京都心の路線価がまた上昇」

「観光地の地価が高騰」

という話題が多く取り上げられています。

もちろん、それも事実です。

しかし、全国で再建築不可物件や市街化調整区域、山林、農地、空き家など「売れない不動産」の相談を受けている私が今回もっとも伝えたいことがあります。

それは、

「路線価がある＝売れる土地」ではない

ということです。

実際には、路線価が高くても何年も売れない土地もあれば、路線価がほとんど付いていなくてもすぐに買い手が見つかる土地もあります。

今回は、「路線価とは何か」を解説します。

そもそも路線価とは？

路線価とは、

道路に面した土地1㎡あたりの価格

のことです。

例えば、

道路の路線価が

10万円／㎡

だったとします。

100㎡の土地なら

10万円×100㎡＝約1,000万円

これが土地価格の目安になります。

ただし、

これは実際の売買価格ではありません。

ここを勘違いしている方が意外と多いのです。

路線価は誰が決めているの？

路線価は毎年7月1日に、国税庁が公表しています。

全国の

• 地価


• 売買事例


• 不動産市場


• 景気


• 周辺環境

などを参考に決められます。

一般的には、その年の1月1日時点の価格を基準として算定され、相続税や贈与税の計算に使われます。

路線価は何のために使われる？

路線価は

土地を売るためではありません。

主に使われるのは

①相続税

土地を相続したとき

「その土地はいくらの価値がありますか？」

という計算に使います。

②贈与税

親から子へ土地を贈与するときにも利用します。

③不動産会社の参考価格

査定するときの参考にはしますが、

これだけで売却価格を決めることはありません。

路線価はどうやって決まる？

実は、

路線価は一般的に

公示地価の約80％

を目安にしています。

例えば

公示地価が

5,000万円なら

路線価は約4,000万円程度になるイメージです。

そのため、

売買価格とは少し違います。

路線価が上がるメリット

ニュースでは

「地価が上がった！」

と喜ぶ人もいます。

確かにメリットはあります。

資産価値が高く見える

土地の評価額が高くなるため、

資産価値が上がったように感じます。

売却価格が上がる可能性

人気エリアなら、

実際の売買価格も上がることがあります。

地域に勢いがある証拠

人口が増えていたり、

駅前再開発があったり、

企業進出がある地域では路線価も上昇しやすくなります。

でも、デメリットもあります

ここが意外と知られていません。

相続税が高くなる可能性

土地評価が高くなるため、

相続税が増えることがあります。

固定資産税が上がる場合もある

固定資産税は路線価そのものでは決まりませんが、

地価上昇の影響を受けて評価額が見直されることがあります。

売れない土地は売れない

これが一番重要です。

例えば

• 再建築不可


• 市街化調整区域


• 山林


• 農地


• 土砂災害特別警戒区域


• 崖地


• 接道がない土地

こうした土地は

路線価が上がっていても

市場では買い手が見つからないことがあります。

路線価が下がる意味とは？

反対に、

路線価が下がると

「人気がなくなった」

と思われがちですが、

必ずしもそうではありません。

背景には

• 人口減少


• 高齢化


• 商店街の衰退


• 空き家増加


• 工場撤退


• 利便性の低下

などがあります。

つまり

その地域に住む人や働く人が減っている

というサインでもあります。

全国を回って感じる本当の現実

私は仕事で

北海道から九州まで、

全国の売れない土地を調査しています。

そこで毎回感じるのが、

路線価と市場価格は別物

ということです。

例えば

路線価が数万円付いていても

買主が全く現れない土地があります。

一方で

路線価がほぼ付いていない山林でも、

隣地所有者が欲しがって購入されるケースもあります。

つまり

土地の価値は、

数字だけでは決まりません。

「誰が欲しいと思うか」

これが市場価格を決めています。

「路線価がある＝売れる」は大きな勘違い

ニュースでは

「全国平均で上昇」

という言葉だけが目立ちます。

しかし、

実際の現場では

路線価が上がっても売れない土地

が数多く存在します。

だからこそ、

相続した土地や空き家をお持ちの方は

「路線価があるから安心」

ではなく、

実際に市場で売れる価格はいくらなのか

を知ることが大切です。

数字だけでは見えない現実があります。

土地は「評価額」で価値が決まるのではなく、「買いたい人がいるかどうか」で価値が決まります。

再建築不可物件、私道だけの土地、市街化調整区域、山林、農地、空き家などは、一般的な評価だけでは判断できません。

「売れないかもしれない」と悩む前に、専門家へ相談することで解決の糸口が見つかることもあります。

同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。