みなさん、おはようございます。

再建築不可物件コンサルタントの田中です。



　今回は、マンションの大規模修繕の談合問題について。

最近、Yahoo!ニュースなどでも話題になっているのが、

マンション大規模修繕工事を巡る“談合問題”。

ニュースでは、

• 修繕会社


• 設計コンサル会社


• 管理会社

などに対して、公正取引委員会が調査を進めていると報じられています。

「マンション修繕で談合？」

と思われる方も多いかもしれません。

ただ、不動産業界に長くいると、正直、

「やっぱり表に出てきたか…」

という印象もあります。

もちろん、真面目にやっている会社もたくさんあります。

ただ、構造的に問題が起きやすい業界だったことも事実です。

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なぜタワーマンションは談合が起きやすいのか？

特に問題視されているのが、タワーマンション。

実は、タワマンの大規模修繕って、普通のマンションとはまったく別世界なんです。

例えば、

• 超高層ゴンドラ施工


• 強風対策


• 高所防水工事


• 巨大修繕計画


• 数百～数千世帯対応


• 24時間有人管理対応


• 消防・避難計画


• 長期間工程管理

など、非常に高度な技術と経験が必要。

つまり、

「施工できる会社がかなり限られる」

んです。

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結局、“競争”になりにくい

例えば一般住宅なら、

• 地元工務店


• リフォーム会社


• ハウスメーカー

など複数社で競争できます。

しかし、タワマンは違う。

実際には、

「この規模を安全に施工できるのは数社しかない」

というケースも珍しくありません。

すると、

• 相見積りが形式化


• 業者固定化


• 価格高止まり

が起きやすい。

しかもタワマン修繕は、

• 10億円


• 20億円


• 30億円超

なんて工事も普通にあります。

そのため、

「多少高くても実績ある大手へ」

という空気になりやすい。

管理組合も、

「安い会社に頼んで事故が起きたら怖い」

となるわけです。

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そして始まる“修繕積立金不足”

ここからが、実はもっと深刻。

現在、日本全国で問題になっているのが、

修繕積立金不足

です。

理由はシンプル。

昔のマンション販売時、

「毎月の管理費・修繕積立金を安く見せた方が売れた」

から。

つまり、

最初は安く設定されていたケースが非常に多い。

ところが今は、

• 建築費高騰


• 人件費高騰


• 資材価格上昇

で、昔の想定金額では修繕できなくなってきている。

その結果、

• 月額積立金値上げ


• 一時金数百万円徴収


• 工事延期

という事態が全国で増えています。

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これは“再建築不可問題”とも似ている

私は普段、

• 再建築不可物件


• 空き家


• 市街化調整区域


• 農地


• 山林

など、一般の不動産会社が扱わない不動産を多く見ています。

その中で感じるのは、

不動産は「買う時」より「維持する時代」になった

ということ。

これはタワマンも同じ。

かつては、

「タワマン＝資産価値が下がらない」

と言われていました。

でも今後は、

• 修繕費負担


• 合意形成困難


• 高齢化


• 空室化


• 外国人所有者増加

などの問題が一気に表面化してくる可能性があります。

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中古マンション購入時に見るべきポイント

これから中古マンションを購入する方は、

室内や立地だけではなく、次の点も必ず確認した方がいいです。

チェックポイント

• 長期修繕計画


• 修繕積立金残高


• 滞納状況


• 過去の大規模修繕履歴


• 管理組合議事録


• 今後の積立金値上げ予定


• タワマンの場合は将来修繕費予測

特に、

「積立金が異常に安いマンション」

は注意が必要。

将来、一気に負担増となるケースもあります。

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不動産は“出口”まで考える時代

私は全国の売れない不動産を見てきました。

その中で強く感じるのは、

「買える」ことと「維持できる」ことは別

ということ。

これは再建築不可物件も、空き家も、タワマンも同じです。

どんな不動産にも、

• 維持費


• 管理


• 修繕


• 人間関係


• 合意形成

が存在する。

だからこそ、

これからの時代は、

「どんな不動産を持つか」

以上に、

「最後まで維持できるか」

が重要になっていくのかもしれません。

とはいえ、不動産は決して悪いものではありません。

正しい知識を持ち、現実を理解し、早めに動けば、解決方法は必ずあります。

不動産でお困りの方、

再建築不可物件、空き家、相続不動産、売却しづらい土地などでお悩みの方は、お気軽にご相談ください。