再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、令和8年度の土地・住宅税制改正について、再建築不可物件や空き家、底地・借地など“難あり不動産”を取り扱う当社目線で、特に重要だと感じたポイントをわかりやすくまとめてみました。

「再建築不可だから売れない…」
「空き家を相続したけど、どうしたらいいかわからない…」
そんな方にこそ関係してくる内容です。

近年、日本では人口減少・空き家増加・地方不動産価格の下落が進み、不動産市場は大きく変化しています。
その中で今回の税制改正は、“使われない不動産をどう流通させるか”という国のメッセージが色濃く出ている印象でした。

■ 住宅ローン控除の見直し
今回の税制改正では、住宅ローン控除の延長や省エネ住宅優遇が継続されました。

ただし注意点もあります。

令和10年以降、一部の省エネ基準を満たさない新築住宅については住宅ローン控除の対象外になる方向です。

つまり今後は、
「古いだけの建物」
「性能が低い住宅」
はより厳しい時代になる可能性があります。

これは再建築不可物件や老朽化空き家にも大きく影響します。

特に再建築不可物件は、
・建替えできない
・融資利用が難しい
・耐震性に課題がある
というケースも多いため、“どう活用するか”が今まで以上に重要になります。

一方で、逆に言えば、
「安く取得してDIYする」
「セカンドハウス利用」
「賃貸活用」
「倉庫・趣味空間利用」
など、“住宅ローンに頼らない使い方”をする人にとってはチャンスとも言えます。

■ 低未利用土地の譲渡特例が延長
今回、個人的にかなり注目しているのがこちら。

低未利用土地等を売却した場合の100万円特別控除が延長されました。

これは、使われていない土地や空き家予備軍となる土地の流通を促す制度。

実際、当社にも

「山林を相続した」
「使っていない私道持分がある」
「農地を処分したい」
「再建築不可の空き家を手放したい」

というご相談が全国から増えています。

特に地方では、“売れないから放置”されている不動産が急増。

ただ、そのまま放置すると、
・草木繁茂
・近隣トラブル
・固定資産税負担
・倒壊リスク
など問題が拡大していきます。

国としても「眠っている不動産を市場に出してほしい」という流れになっているのだと思います。

■ 災害危険区域の扱いが厳格化
今回の改正では、災害危険区域内にある一定の住宅について、住宅ローン控除等の対象外となるケースが追加されました。

これは当社でもよく取り扱う
・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
・急傾斜地
・崖地
などに大きく関係してきます。

最近は金融機関でも、
「レッドゾーンだから融資不可」
というケースがかなり増えています。

つまり今後は、
「どんな不動産でも住宅ローンが使える時代」ではなくなってきています。

だからこそ、再建築不可物件や調整区域、山林、農地などは、“一般住宅市場とは違う売り方”が必要。

誰に、どう活用してもらうか。
そこが本当に重要です。

■ 不動産は“相場”より“出口戦略”の時代へ
昔は「不動産を持っていれば安心」という時代でした。

ですがこれからは、
「どう手放すか」
「誰に引き継ぐか」
を考えていない不動産ほど、負担になっていく可能性があります。

特に、
・再建築不可
・空き家
・借地権
・底地
・市街化調整区域
・私道
・農地
・山林
などは、普通の不動産会社では対応が難しいケースも少なくありません。

それでも当社では、“相場がないところに相場をつくる”をテーマに、日本全国の難しい不動産に向き合っています。

「こんな物件でも相談していいのかな？」
と思う不動産こそ、お気軽にご相談ください。