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場所がわからない土地でも売却できる？再建築不可・農地・山林の“特定できない不動産”の現実
みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。
今回は、“場所がわからない土地”について。
不動産の売却相談を受けていると、一定の割合で出てくるのが
**「場所がわからない土地」**です。
特に多いのが、
・相続したまま放置されている土地
・山林、農地、原野
・再建築不可物件や調整区域の土地
いわゆる「いらない不動産」です。
今回は、そうした
場所が特定できない不動産の売却方法と現実的な対応について解説します。
■まずは基本：不動産は場所の特定が大前提
通常、不動産の売却では
対象地の特定＝絶対条件です。
そのため、一般的には以下のような調査を行います。
・ブルーマップでの確認
・市役所の固定資産税課での調査
・農地の場合は農地ナビの確認
・法務局での公図・旧公図の取得
・隣接地の公図を取得して位置を推測
これらを組み合わせることで、
ほとんどの土地は特定可能です。
■それでもわからない土地がある現実
しかし、実務ではどうしても
場所が特定できない土地が存在します。
特に多いのが
・古い登記のままの山林
・地番だけ存在している農地
・分筆・合筆を繰り返して不明になった土地
・私道や持分だけの不動産
このようなケースでは、
現地に行っても場所がわからないことも珍しくありません。
■最終手段：土地家屋調査士による境界確定
どうしても特定できない場合は
➡︎ 土地家屋調査士に依頼して境界確定
これが王道です。
ただし問題は費用。
・測量費：30万円～100万円以上
・山林や農地だとさらに高額になるケースも
■田舎の不動産で起こる「費用＞価値」の問題
ここで現実的な問題が出てきます。
例えば
・山林
・農地
・再建築不可の土地
・調整区域の物件
こういった不動産は
➡︎ 売却価格より測量費の方が高い
というケースが普通にあります。
つまり
「売るためにお金を払う」状態です。
■だからこそある“イレギュラーな売却方法”
通常はNGですが、実務では
➡︎ 場所が完全に特定できていない状態での売却
が行われるケースもあります。
例えば
・持分売却
・山林や雑種地の処分
・位置未確定のままの買取
・空き家とセットでの売却
などです。
特に当社では
➡︎ 再建築不可
➡︎ 私道
➡︎ 農地
➡︎ 山林
➡︎ いらない土地
といった難しい不動産でも
「どうすれば処分できるか」から考えます。
■ただし農地は要注意（農地法）
農地の場合は例外です。
農地は
➡︎ 農地法の許可が必須
そして
➡︎ 許可申請には場所の特定が必要
つまり
農地だけは
「場所がわからないまま売却」は基本的に不可です。
■当社のスタンス：難しいからこそ対応する
一般的な不動産会社では
・場所がわからない
・再建築不可
・価値が低い
この時点で断られるケースがほとんどです。
しかし当社では
➡︎ 調査
➡︎ 交渉
➡︎ スキーム構築
を行い
出口（売却・買取）をつくることにこだわっています。
■まとめ
・不動産売却は「場所特定」が基本
・通常は役所・法務局・農地ナビで特定可能
・最終手段は土地家屋調査士による測量
・ただし地方の不動産では費用倒れになるケース多数
・例外的に「場所未確定のまま売却」も存在
・農地は農地法の関係で特定必須
■最後に
「場所がわからない土地なんて売れない」
そう思われている方は非常に多いです。
ですが実際には
➡︎ 方法次第で処分・売却は可能です
当社では
再建築不可、農地、山林、私道、調整区域など
難しい不動産の売却・買取に積極的に取り組んでいます。
同じようなお悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。
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