再建築不可　買取はリライト

　みなさん、おはようございます。
再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、よくある賃貸トラブルについて。
最近、地価の上昇や建築コストの高騰を背景に、
賃貸借契約をめぐるトラブルが明らかに増えています。

特に多いのが、

• 家賃の値上げ交渉

• 退去時の敷金返還トラブル

• 「家賃を上げないなら出ていけ」という圧力的な交渉

といったケースです。

これは景気拡大期や地価上昇局面では、過去にも繰り返されてきた典型的なトラブルでもあります。

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大家側・借主側、それぞれの「言い分」

大家側の本音

• 固定資産税が上がっている

• 建築費・修繕費が大幅に上昇している

• 周辺相場が上がっているなら家賃も上げたい

• 退去時には請求できるものは請求したい

借主側の不安

• 急な家賃値上げは生活に直結する

• 「応じなければ退去」と言われている

• 原状回復費用を過剰に請求されている気がする

• 法的に正しいのか分からず不安

双方の気持ちは理解できますが、
感情が先行すると、一気に泥沼化します。

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感情的な訴訟は「誰も得をしない」

家賃交渉や敷金トラブルがこじれると、
最終的に「訴訟」という選択肢が出てくることがあります。

しかし実務上、

• 時間がかかる

• 弁護士費用がかかる

• 人間関係が完全に壊れる

• 勝っても金額的に割に合わない

というケースがほとんどです。

特に、
再建築不可物件・古い建物・立地に制約がある不動産では、
空室期間が長引くリスクも高く、
感情的対立は大家側にとっても大きなマイナスになります。

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現実的な解決法①｜「法的な線引き」を冷静に確認する

まず重要なのは、感情ではなくルールの確認です。

• 家賃は「正当事由」がなければ一方的に上げられない

• 周辺相場、物価、税負担などを総合的に判断

• 敷金は「原状回復義務の範囲内」のみ請求可能

• 経年劣化や通常損耗は借主負担ではない

この線引きを整理するだけで、
冷静な話し合いができるケースは多くあります。

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現実的な解決法②｜「着地点」を数字で探る

実務で有効なのは、
「白か黒か」ではなく、着地点を探る交渉です。

• 家賃は段階的な増額にする

• 更新時に条件を見直す

• 敷金返還額を一部調整して早期解決

• 退去条件を整理し、次の借主を早期確保

再建築不可物件や難あり物件では、
長期空室＝最大の損失になることも少なくありません。

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現実的な解決法③｜「売却・買取」という選択肢

トラブルが頻発する背景には、
そもそも物件自体が

• 再建築不可

• 私道問題あり

• 老朽化が進んでいる

• 将来の出口が見えない

というケースも多くあります。

その場合、
「賃貸で抱え続ける」以外に
売却・買取という選択肢を検討することも、
立派なリスク回避です。

当社では、

• 再建築不可物件

• 借地・私道問題のある不動産

• トラブルを抱えた賃貸物件

についても、状況を整理したうえで
現実的な買取り・売却提案を行っています。

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まとめ｜冷静さが不動産を守る

地価上昇や建築コスト増加の局面では、
家賃や敷金をめぐるトラブルは避けられません。

しかし、
感情的に対立してしまうと、
結果的に誰も得をしない結末になりがちです。

• ルールを整理する

• 数字で着地点を探る

• 場合によっては売却という選択肢を持つ

不動産は「感情」ではなく「判断」で守るもの。
再建築不可物件や難しい不動産こそ、
冷静な整理が将来の損失を防ぎます。

お困りの際は、早めにご相談ください。