再建築不可　買取はリライト

再建築不可物件コンサルタントの田中です。

　今回は、住宅ローン減税について。

　国土交通省が令和７年12月26日に発表した令和８年度住宅関連税制改正大綱によると、住宅ローン減税の延長・拡充が決定されました。適用期限が令和12年（2030年）まで延びることは既存住宅市場にとって追い風となります。
しかし、ある「立地条件」の物件には、これまで当たり前だった減税メリットが受けられなくなる可能性が出てきました。

災害レッドゾーン（例：土砂災害特別警戒区域など）では新築が住宅ローン減税の適用対象外に！

　国交省の発表によると、令和10年（2028年）以降に入居する新築住宅については、災害リスクの高い地域（いわゆる「災害レッドゾーン」）の物件は住宅ローン減税の対象外となります。

具体的なレッドゾーンの例としては

• 土砂災害特別警戒区域
• 地すべり防止区域
• 急傾斜地崩壊危険区域
• 浸水被害防止区域
• その他特定の災害危険区域

などが該当します。


これは、家づくりにおける立地条件の重要な基準が変わるということです。

いわゆる危険エリア（山林・農地・私道持分など含む）でこれから新しく住宅を建てても、住宅ローン減税メリットが受けられない可能性があるのです。

結果として：再建築不可物件・危険エリアは「売れにくく」なるリスクが高まる

　住宅ローン減税は、購入者にとって「税金を戻して家計負担を抑える」大きなメリットです。

減税が使えない物件は、購入検討者にとって魅力が一気に下がります。

特に以下のような物件は要注意です：

✔ 再建築不可物件

　※土砂災害特別警戒区域は実質的に建替えが困難なため

✔ 土地の一部が私道持分や道路未整備地

✔ 土砂災害・洪水浸水想定区域の土地

✔ 山林・農地の一部を含む再建築余地のない敷地

これらは、住宅ローン審査においても不利になりやすく、結果として売りづらい物件へと進んでしまいます。
今後はこうした物件の売却戦略と、早めの売却意思確認・買取検討・所有者への最適提案が重要になります。

だからこそ今こそ対策を！

私たち「不動産のプロ」ができること：

🔹 レッドゾーンの有無を事前調査

🔹 再建築不可・開発不可リスクの説明

🔹 買い手に伝わる価値づくり（用途変更・現況活用など）

🔹 買取可能性のある条件整理・最適な出口戦略提案

「ただ売るだけ」ではなく、売れづらい土地をどう売却するかの戦略立案が必須です。

まとめ：再建築不可・レッドゾーン物件は、これからますます売りづらくなる！

　国交省の税制改正では、住まいの支援策として住宅ローン減税が延長される一方で、災害リスクの高い地域の新築は対象外となる方針が打ち出されました。
これは、再建築不可物件・ハザードエリアにある物件などの不動産トラブル・売却難物件にとって非常に重要な転換点です。

　これから売却を考えるなら、税制条件・立地リスクを踏まえた戦略的な対応が不可欠です。

ご相談はいつでもお気軽にどうぞ！